Selección de Sitios para Centros de Datos en América Latina

La respuesta corta

La selección de sitios para centros de datos en América Latina gira en torno a las mismas cinco preguntas en todos los países: energía, agua, quién puede comprar el terreno, títulos y zonificación, y permisos. Las preguntas son las mismas desde Querétaro hasta Santiago. Las respuestas, no. Una regla que es rutinaria en Chile puede anular una venta en Brasil, y un agente que no necesita licencia en Colombia necesita un número de registro en Perú.

La capacidad está concentrada. El informe de cierre de 2025 de JLL indica que Brasil, México, Chile y Colombia representan más del 90% del mercado de centros de datos de la región. CBRE da seguimiento a la principal área metropolitana de cada uno (São Paulo, Querétaro, Santiago y Bogotá) y contó 1.045 MW de inventario de colocation en el primer trimestre de 2026, un 41,3% más que un año antes. La cobertura de la prensa especializada sobre el informe global de CBRE describe a América Latina como la región de mayor crecimiento, por delante de América del Norte.

Esta página es el panorama regional. Compara diez países, resume los cuatro mercados más grandes y enlaza a una guía completa de cada uno: México, Brasil, Chile y Colombia. También cubre brevemente Argentina, Perú, Uruguay, Paraguay, Ecuador y Bolivia. Todo lo aquí expuesto está fechado al 2 de octubre de 2026, y varias reglas cambiaron en las últimas semanas.

Las cinco preguntas que deciden un sitio en cualquier país:

• Energía. Cuántos megavatios puede obtener el sitio, desde qué subestación y para cuándo. Todos los países que aparecen a continuación tienen una fila de espera o una regla nueva para grandes cargas.
• Agua. Si existe un derecho de agua, si puede pasar a un nuevo propietario o a un nuevo uso, y si la comunidad lo aceptará.
• Quién puede comprar. La mayoría de los compradores para centros de datos tienen respaldo extranjero. Los terrenos rurales, las zonas de frontera y las tierras comunales tienen límites que difieren según el país.
• Títulos y zonificación. Un certificado registral vigente y la prueba de que el terreno es urbano, industrial o legalmente convertible.
• Permisos. Evaluación ambiental del edificio, de la línea eléctrica y de los generadores de respaldo, además de una licencia municipal.

Por qué América Latina está en el mapa de los centros de datos

Regiones de nube. Los grandes proveedores de nube han construido o anunciado regiones en los cuatro mercados principales. AWS tiene una región existente en São Paulo, lanzó su región México (Centro) en Querétaro el 14 de enero de 2025 con un compromiso de más de US$5.000 millones en 15 años, y anunció una región en Chile el 7 de mayo de 2025 (más de US$4.000 millones, tres zonas de disponibilidad, con la meta de «fines de 2026»). A septiembre de 2026, la región de Chile seguía describiéndose como planeada. Microsoft opera Brazil South, abrió Mexico Central en Querétaro en mayo de 2024 y lanzó Chile Central el 19 de junio de 2025. Google Cloud opera en São Paulo y Santiago y abrió Querétaro en diciembre de 2024. Oracle tiene regiones en São Paulo, Vinhedo, Santiago, Valparaíso, Bogotá, Querétaro y Monterrey. No encontramos una región de nube completa de un hiperescalador en Argentina, Perú, Uruguay, Paraguay, Ecuador ni Bolivia.

Cables submarinos. El cable Firmina de Google recorre 14.517 km desde Myrtle Beach, en Estados Unidos, hasta Praia Grande (Brasil), Punta del Este (Uruguay) y Las Toninas (Argentina). Fue tendido físicamente, pero al 23 de diciembre de 2025 su activación en Brasil llevaba cerca de dos años detenida a la espera de licencias, y no pudimos confirmar que ya esté en servicio. Mistral, un cable de Telxius y América Móvil que va de Guatemala a Chile, está en servicio desde 2021. También lo está Malbec, que une Brasil y Argentina. Humboldt, un cable de 14.800 km de Chile a la Polinesia Francesa y Sídney construido por Google y la empresa chilena Desarrollo País, recibió su aprobación de uso del borde costero en la Región de Valparaíso en junio de 2026; las fuentes dan fechas distintas de entrada en servicio. Consulte Fibra y conectividad para centros de datos para entender por qué importan las rutas.

Demanda de IA, en su mayor parte sobre el papel. Los anuncios más grandes no están en operación y algunos no tienen financiamiento. «Stargate Argentina» (OpenAI y Sur Energy, hasta 500 MW) es solo una carta de intención: al 28 de septiembre de 2026 no había decisión final de inversión, ni inicio de obras, ni sitio confirmado, aunque se han reportado sitios candidatos en la provincia de Neuquén. La «Iguazú AI City» de Araico en Paraguay (1,3 GW, US$12.000 millones) es un plan. Reuters informó el 7 de septiembre de 2026 que Amazon y Alphabet estaban explorando la Patagonia argentina a medida que los polos establecidos se quedan sin energía. En Brasil, el Ministerio de Minas y Energía contó 38 GW de solicitudes de acceso a la red para centros de datos a junio de 2026. Una solicitud no es un proyecto.

Energía renovable. OLADE, la organización regional de energía, publicó la participación renovable en la generación eléctrica de septiembre de 2025: Paraguay 100%, Uruguay 100%, Costa Rica 98%, Venezuela 92%, Ecuador 90%, Brasil 89%, Colombia 86%, Panamá 74% y Chile 70%, frente a una cifra regional de 65%. Se trata de un solo mes. La hidroelectricidad aportó el 45,7% del total regional, y los sistemas muy dependientes de la hidroelectricidad varían con la sequía, como lo muestra Ecuador más adelante.

Comparación por país: diez mercados en una tabla

Deslice para ver la tabla completa →

La columna de tamaño del mercado no puede leerse por sí sola como una clasificación. CBRE cuenta el inventario de colocation en una sola área metropolitana por país. JLL cuenta el colocation en un país o en la región. Cushman & Wakefield usa una definición más amplia que parece incluir la construcción propia de hiperescala, y por eso reporta 2.100 MW en operación en Brasil y 624 MW en Chile. Las asociaciones nacionales y las firmas locales (MEXDC, CABASE, Colliers, Binswanger) usan cada una su propio alcance. Ninguna fuente pública única da los megavatios en operación, en construcción y planeados de todos los países, de modo que cada cifra de la tabla indica su fuente y su fecha.

Los cuatro grandes: México, Brasil, Chile y Colombia

Según el conteo por áreas metropolitanas de CBRE, São Paulo y Querétaro son los dos mercados más grandes de América Latina. Dentro de América del Sur, Brasil, Chile y Colombia son los tres primeros. Brasil va muy por delante en todas las fuentes. Chile es un claro segundo. Colombia es tercero en las clasificaciones habituales de las firmas de corretaje: CBRE da seguimiento a Bogotá, pero no a Buenos Aires ni a Lima; JLL nombra a Colombia entre los cuatro países que representan más del 90% del mercado regional, y Colombia tiene la cartera de proyectos financiados más sólida, con más de 200 MW próximos según Arizton.

Hay dos salvedades. En el conteo más amplio de Cushman & Wakefield, Argentina tiene 73 MW en operación, lo que está en el mismo rango o por encima de los 44 a 55 MW de colocation de Bogotá, de modo que el tercer lugar es reñido en megavatios en operación. Y si los sitios de criptominería se contaran como centros de datos, Paraguay ocuparía el tercer lugar por megavatios brutos, con más de 400 MW. Eso es carga de minería, no capacidad de nube ni de colocation.

México

La Asociación Mexicana de Data Centers (MEXDC) cuenta cerca de 279 MW en operación, 205 MW en construcción y 1.730 MW anunciados, con cerca del 72% en Querétaro. CBRE midió 298,2 MW de colocation en Querétaro en el primer trimestre de 2026, un 450,2% más que un año antes, y la vacancia allí subió de 0,9% a 10,6% tras una ola de entregas. Fuentes de la industria sitúan el tiempo para conectar una gran carga en cerca de cinco años, porque más del 60% de la red de transmisión opera cerca de su capacidad.

Tres reglas sobre la tierra son las que más importan. Desde el 12 de diciembre de 2025, las concesiones de agua ya no pueden transmitirse entre particulares ni cambiarse de uso agrícola a industrial. Los extranjeros no pueden ser propietarios directos de tierra dentro de los 100 km de las fronteras ni de los 50 km de las costas, aunque una sociedad mexicana con capital extranjero sí puede ser propietaria de tierra allí para uso no residencial. Y las tierras ejidales (de tenencia colectiva conforme a la ley agraria) pueden albergar un centro de datos solo mediante un arrendamiento, una aportación a una sociedad o la conversión a dominio pleno. Lea la guía de México.

Brasil

JLL cuenta 706 MW de capacidad instalada en operación en Brasil, 660 MW en construcción y otros 4.621 MW en cartera a mediados de 2026, con una vacancia nacional de 4% y São Paulo con el 38% de los megavatios. Cushman & Wakefield cuenta 661 MW en operación solo en el corredor São Paulo–Campinas. Las firmas miden de manera distinta. El acceso a la red cambió con el Decreto 12.772 del 5 de diciembre de 2025: la fila por orden de llegada fue reemplazada por «temporadas de acceso» administradas por el operador de la red, el ONS, con un proceso competitivo cuando las solicitudes superan la capacidad. DCD Brasil reportó en junio de 2026 esperas de hasta cinco años, con el Gran São Paulo sin disponibilidad hasta 2030.

La Ley 5.709/1971 limita las compras de tierra rural por extranjeros, y el 23 de abril de 2026 el Supremo Tribunal Federal (STF) resolvió por unanimidad que las empresas brasileñas controladas por extranjeros reciben el trato de extranjeros. Las compras que no cumplen son nulas. La tierra urbana no tiene restricciones, por lo que importa la vía de conversión de rural a urbano. Un incentivo fiscal federal para centros de datos (REDATA, Ley 15.504/2026) se publicó el 15 de septiembre de 2026. La intermediación exige registro en el CRECI. Lea la guía de Brasil (en inglés; también em português).

Chile

Colliers cuenta 255 MW en operación en 36 centros de datos al primer semestre de 2026, más de 120 MW en construcción y 367,8 MW planeados hasta 2031. CBRE reporta la vacancia de Santiago en 3,3%, la más baja de las cuatro áreas metropolitanas a las que da seguimiento. Cerca de 2 GW de carga de centros de datos buscan conexión a la red, frente a 407 MW de siete instalaciones conectadas entre junio de 2020 y mayo de 2026.

Los compradores extranjeros pueden, en general, adquirir libremente terrenos privados. El suelo rural necesita informes favorables del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y de la secretaría regional ministerial de vivienda antes de que pueda otorgarse un permiso de edificación, conforme al artículo 55 de la ley de urbanismo. Desde el 21 de enero de 2026, una línea eléctrica obliga a evaluación ambiental solo si supera los 23 kV y mide más de 2 km. El agua es el tema sensible: Google renunció a su permiso de Cerrillos en 2024 tras un fallo judicial sobre aguas subterráneas. Chile no tiene licencia de corredor. Lea la guía de Chile.

Colombia

Portafolio reporta cerca de 50 MW instalados en Colombia, que se espera lleguen a cerca de 80 MW a fines de 2026. Arizton dice que Bogotá concentra más del 98% de la capacidad nacional y que la capacidad próxima superará los 200 MW. El proyecto más grande es el par de campus de ODATA, de US$1.300 millones, en Mosquera (24 MW) y Tenjo (hasta 120 MW). CBRE reporta la vacancia de Bogotá en 18,7%, la más alta de las cuatro áreas metropolitanas.

La energía es la restricción. Los grandes usuarios que se conectan a nivel de transmisión pueden radicar su solicitud ante la unidad de planeación UPME solo en los primeros cinco días hábiles de enero y de mayo, conforme a la Resolución 443 del 17 de junio de 2026. El operador del sistema, XM, reportó un déficit de energía firme de 7.207 GWh-año para 2026–27 en un boletín y de 7.669 GWh-año en el siguiente. En suelo rural suburbano, las edificaciones industriales no pueden ocupar más del 30% del predio. Colombia no tiene licencia nacional de corredor. Lea la guía de Colombia.

El resto de América del Sur

Estos seis mercados son pequeños hoy. Cada uno tiene una o dos reglas que deciden si un sitio puede siquiera venderse a un comprador para centros de datos con respaldo extranjero.

Argentina

Mercado. La cámara de internet CABASE contó cerca de 32 MW en 13 centros de datos de más de 1 MW en mayo de 2026, el 71% en la Ciudad de Buenos Aires. Cushman & Wakefield contó 73 MW en operación en agosto de 2026. Las fuentes no coinciden, por lo que se muestran ambas. Las grandes propuestas de IA están en la Patagonia y ninguna está en operación. El régimen de inversiones RIGI (Ley 27.742) había aprobado 21 proyectos al 13 de agosto de 2026, ninguno de ellos de tecnología. Un proyecto de ley de «Súper RIGI» que nombra a los centros de datos de IA seguía pendiente en el Congreso al 28 de septiembre de 2026 y no es ley.

Energía. La Resolución 264/2026 de la Secretaría de Energía, publicada en el Boletín Oficial el 25 de septiembre de 2026, crea un régimen para cargas muy grandes. Las cargas de aproximadamente 80 MW o más deben contratar al menos el 80% de su energía mensual con generación nueva, y los centros de datos deben contar con potencia firme equivalente al 115% de su pico. Los faltantes conllevan recargos de 100% sobre la energía y de 400% sobre la potencia. En la práctica, un sitio grande debe venir con su propio suministro nuevo de energía.

Tierra, al 2 de octubre de 2026. El tema no está resuelto. La Ley 26.737 de 2011 limitaba la propiedad extranjera de tierras rurales al 15% a nivel nacional y a 1.000 hectáreas por titular extranjero en la zona núcleo. Un decreto de diciembre de 2023 (DNU 70/2023, artículo 154) la derogó. En marzo de 2024, una cámara federal de apelaciones declaró inconstitucional ese artículo, lo que mantuvo vivos los límites. El 29 de septiembre de 2026, la Corte Suprema revocó esa decisión judicial por falta de legitimación, de modo que la derogación está vigente y el tope actualmente no tiene efecto. La Corte señaló que no se pronunciaba sobre si la derogación es constitucional. El 2 de octubre de 2026, dos diputados presentaron un nuevo pedido de medida cautelar para suspender el artículo 154, y la Cámara de Diputados tiene una sesión sobre el decreto programada para el 15 de octubre de 2026. Trate la situación como «derogada hoy, podría volver a suspenderse». Por separado, los extranjeros y las sociedades controladas por extranjeros siguen necesitando aprobación previa para adquirir inmuebles en zonas de seguridad de fronteras conforme al Decreto-Ley 15.385/44, lo que importa para gran parte de la Patagonia.

Corredores. La matriculación en el Colegio de Corredores o de Martilleros de la provincia es obligatoria conforme a la Ley 20.266. Un proyecto de ley para hacerla voluntaria no había sido aprobado según los últimos reportes encontrados (junio de 2026).

Lo que un propietario debe saber: los compradores extranjeros no enfrentan esta semana un tope de tierras rurales, pero eso descansa en un fallo procesal que ya fue impugnado de nuevo, y todo sitio de más de unos 80 MW debe traer generación nueva.

Perú

Mercado. Binswanger contó 14 centros de datos en operación en Lima en abril de 2026, con cerca de 33,35 MW instalados. Lurín, en Lima Sur, tiene tres sitios, cada uno reportado como capaz de alcanzar de 20 a 25 MW, y el 68% de la potencia instalada. En ese clúster es donde están los sitios de tamaño hiperescala.

Energía. No encontramos una regla de grandes cargas específica para centros de datos.

Tierra. El artículo 71 de la Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir o poseer tierras, directamente o a través de una sociedad, dentro de los 50 km de las fronteras, salvo que un decreto supremo declare la necesidad pública. Lima está muy lejos de esa franja. La tierra de una comunidad campesina puede venderse solo después de una asamblea general extraordinaria: en la costa, con al menos el 50% de los miembros asistentes (con quórum); en la sierra y la selva, con dos tercios de todos los miembros calificados, y con el poder inscrito previamente (Ley 26505). El título se verifica en el registro público, la SUNARP, y muchos títulos rurales están incompletos.

Agentes. La Ley 29080 exige que todo agente, sea persona natural o jurídica, esté inscrito en el Registro del Agente Inmobiliario del ministerio de vivienda (MVCS). La inscripción dura tres años.

Lo que un propietario debe saber: la tierra comunal necesita una votación formal y poderes inscritos antes de poder venderse, y conviene trabajar solo con un agente inscrito en el MVCS.

Uruguay

Mercado. Data Center Map registra 10 instalaciones, ocho de ellas en Montevideo. No se encontró un total nacional en MW. El campus de Google en Canelones (más de US$850 millones, hasta 64 MW) está en construcción, con apertura proyectada para enero de 2027 según se informó en septiembre de 2025. La empresa estatal de telecomunicaciones Antel anunció en agosto de 2026 un centro de datos de IA de US$70 millones en Canelones.

Energía. La empresa estatal UTE abastece una red que fue 100% renovable en septiembre de 2025, según OLADE.

Tierra. Uruguay está, en general, abierto a los compradores extranjeros. La Ley 18.092 exige que la tierra rural sea de personas físicas, o de entidades cuyo capital esté representado en su totalidad por acciones nominativas de personas físicas, salvo que el Poder Ejecutivo autorice otra estructura para un inmueble determinado. La Ley 19.283 prohíbe al Poder Ejecutivo autorizar la propiedad rural de sociedades controladas por Estados extranjeros o fondos soberanos.

La lección de Canelones. El diseño original de Google habría usado 7,6 millones de litros de agua potable al día y se propuso durante la sequía de 2023. Google rediseñó el proyecto con enfriamiento por aire y un tamaño menor, y el Ministerio de Ambiente lo aprobó en 2024. Los vecinos siguen objetando 27 generadores diésel.

Operadores inmobiliarios. La Ley 20.380, promulgada el 25 de septiembre de 2024, hace obligatorio el registro. La ley no había sido reglamentada y el registro no funcionaba a abril de 2026.

Lo que un propietario debe saber: la red es limpia, pero los grandes proyectos se juzgan por el agua y por las emisiones locales al aire, y una sociedad que compra tierra rural necesita una estructura accionaria conforme a la ley o una autorización del gobierno.

Paraguay

Mercado. El colocation convencional es pequeño y no se encontró un total en MW. Las grandes cargas son de criptominería: HIVE Digital por sí sola tiene 400 MW en dos sitios, en su mayoría minería de Bitcoin. Las propuestas de campus de IA (Araico con 1,3 GW, X8 Cloud, una primera fase de 10 MW con respaldo taiwanés en etapa de factibilidad) son planes.

Energía. El monopolio estatal ANDE suministra energía hidroeléctrica de Itaipú y de otras represas. El ministro de Industria dice que la red hoy solo puede entregar cerca de 5 GW. Las tarifas para usuarios intensivos subieron de cerca de US$0,03/kWh a US$0,051–0,06/kWh en media tensión, según Hashrate Index. A comienzos de 2026 el gobierno emitió los Decretos 5306/2026 y 5307/2026 con tarifas especiales para IA, nube e industrias relacionadas. El Poder Ejecutivo los revocó el 9 de junio de 2026. Un reporte de julio de 2026 dice que el país carece de un marco definido para los centros de datos y para acuerdos de energía de largo plazo.

Tierra. La Ley 2.532/05 establece una franja de seguridad de 50 km a lo largo de las fronteras en la que los nacionales de los países vecinos (Argentina, Brasil y Bolivia), y las entidades en las que tengan participación mayoritaria, no pueden ser propietarios de inmuebles rurales sin un decreto presidencial. Los demás extranjeros no están alcanzados. Hernandarias, junto a Itaipú, está dentro de la franja.

Corredores. No pudimos confirmar una ley específica de corretaje. Un comentario jurídico dice que los corredores se rigen por el Código Civil y la Ley del Comerciante, que exige la inscripción como comerciante. Verifíquelo con abogados locales.

Lo que un propietario debe saber: la energía hidroeléctrica es real, pero el precio y el plazo se negocian caso por caso con la ANDE, y los compradores con respaldo brasileño o argentino enfrentan la prohibición de la franja fronteriza.

Ecuador

Mercado. Pequeño, centrado en Guayaquil y Quito. Telconet tiene cuatro instalaciones y planea en Quito un polo de IA de 10 MW, ampliable a 100 MW para 2028.

Energía. Cerca del 90% de la generación es renovable, en su mayoría hidroeléctrica, y esa es la debilidad. Tras los bajos caudales en la central Coca Codo Sinclair desde mediados de septiembre de 2026, el gobierno ordenó desconexiones de 48 horas para 185 usuarios de alta tensión, según informa Primicias, desde el 29 de septiembre de 2026 (cerca de 129 MW) y elevó a 500 MW su meta de reducción de la demanda.

Tierra. Las personas naturales extranjeras y las personas jurídicas extranjeras no pueden adquirir tierras en zonas de seguridad nacional ni en áreas naturales protegidas, con excepciones para quienes tengan domicilio en Ecuador durante al menos cinco años consecutivos. El ancho exacto de la zona de frontera no está confirmado; verifíquelo con abogados locales.

Corredores. Solo los corredores con licencia pueden intermediar, y las licencias las emiten las asociaciones provinciales de corredores.

Lo que un propietario debe saber: la industria está siendo desconectada en este momento, de modo que un comprador para centros de datos exigirá generación propia.

Bolivia

Mercado y energía. Muy pequeño. No encontramos proyectos relevantes y no confirmamos las reglas de energía.

Tierra. El artículo 262 de la Constitución establece una zona de seguridad fronteriza de 50 km en la que los extranjeros no pueden adquirir propiedad salvo que una ley declare la necesidad nacional. Una guía de septiembre de 2026 para compradores extranjeros la describe como de aplicación estricta y dice que los extranjeros, en principio, no pueden adquirir directamente tierra rural.

Agentes. El Decreto Supremo 5690 del 31 de agosto de 2026 crea un registro nacional obligatorio de proveedores de servicios inmobiliarios. La reglamentación debía emitirse dentro de 30 días hábiles, es decir, hacia mediados de octubre de 2026. Antes de esto no había licencia.

Lo que un propietario debe saber: la tierra fronteriza y la rural están, en los hechos, fuera del alcance de los compradores extranjeros directos, así que espere estructuras con sociedades locales y abogados locales.

Venezuela. No existe un mercado de centros de datos financiable para compradores con respaldo estadounidense. El Gobierno de Venezuela y la empresa petrolera estatal siguen bloqueados por las sanciones de Estados Unidos. Desde comienzos de 2026, el Departamento del Tesoro de Estados Unidos ha emitido licencias generales para petróleo, minerales y algunas operaciones bancarias, pero no existe una licencia general para la inversión comercial, inmobiliaria o tecnológica amplia, y las licencias pueden retirarse. Un bróker estadounidense no debería aceptar encargos allí sin abogados especializados en sanciones.

Panamá. Un polo regional de interconexión con cerca de 74% de generación renovable en septiembre de 2025 (OLADE). No se encontró un total en MW. El corretaje exige una licencia de la Junta Técnica de Bienes Raíces conforme al Decreto Ley 6 de 1999, abierta a los nacionales panameños y a los extranjeros con cinco o más años de residencia.

Costa Rica. Cerca de 20 MW en cuatro instalaciones, según el Tico Times (mayo de 2026). La red fue 98,6% renovable en 2025, pero 86,8% en 2024, cuando el país racionó la electricidad durante una sequía severa. No hay licencia obligatoria de corredor.

Energía: la restricción común

Todos los países de esta página tienen más demanda de centros de datos de la que su red puede conectar con rapidez. Lo que difiere es cómo cada uno raciona el acceso. Un propietario que conoce la regla local puede describir un sitio en los términos que usa el equipo de energía del comprador.

• Brasil. El acceso a la red de transmisión se asigna ahora en «temporadas de acceso» administradas por el ONS, al menos dos al año, conforme al Decreto 12.772/2025. A junio de 2026, 38 de las 61 solicitudes de conexión pendientes en el ONS eran de centros de datos. Un parecer de acesso antiguo no se revalida bajo la nueva política, y el regulador ANEEL ha exigido garantías financieras: cerca de R$77 millones en un caso en mayo de 2026.
• Chile. Cerca de 2 GW de capacidad de centros de datos buscan conexión a través del proceso de acceso abierto del Coordinador Eléctrico Nacional. Solo se conectaron 407 MW entre junio de 2020 y mayo de 2026. La Comisión Nacional de Energía (CNE) advirtió en mayo de 2026 que la infraestructura va a la zaga de la demanda. No se encontró un plazo típico oficial para obtener energía.
• Colombia. La UPME acepta solicitudes de conexión a nivel de transmisión solo en los primeros cinco días hábiles de enero y de mayo. Emite su decisión a más tardar a fines de abril o de agosto, o a fines de diciembre si se necesita expansión de la red. Alrededor de Bogotá, el ministerio de energía dice que cerca de 400 MW de nueva demanda dependen de dos líneas de transmisión esperadas para mediados y fines de 2027.
• México. Fuentes de la industria estiman cerca de cinco años desde los permisos hasta la energización para una gran carga. Más del 60% de la red de transmisión opera cerca de su capacidad máxima.
• Argentina. Desde la Resolución 264/2026, una carga de unos 80 MW o más debe contratar el 80% de su energía con generación nueva y respaldar el 115% de su pico con potencia firme. La red no la absorberá sin más.
• Paraguay. La capacidad de Itaipú es de 14.000 MW, y la mitad paraguaya abastece cerca del 86% de la demanda nacional, pero el ministro de Industria sitúa la capacidad entregable de la red en cerca de 5 GW. Con los decretos de tarifa especial revocados en junio de 2026, cada gran usuario negocia con la ANDE.
• Ecuador. A los usuarios industriales de alta tensión se les ha ordenado desconectarse en bloques de 48 horas desde el 29 de septiembre de 2026.

Una línea de transmisión en el mapa no es una respuesta sobre energía. Un documento de acceso a la red con megavatios y una fecha, sí lo es.

Para los cálculos de dimensionamiento, consulte ¿Cuánta energía necesita un centro de datos? y Terrenos con energía para centros de datos.

Agua y comunidad: cinco casos

El agua y la consulta a la comunidad han detenido, modificado o puesto bajo impugnación proyectos emblemáticos en cinco países. El patrón es lo bastante constante como para que los compradores lo traten hoy como un filtro de selección de sitios.

• Uruguay, Canelones. El primer diseño de Google preveía 7,6 millones de litros de agua potable al día y se propuso durante la sequía de 2023. El proyecto se aprobó en 2024 solo después de un rediseño con enfriamiento por aire y una huella menor.
• Chile, Cerrillos. La aprobación que Google obtuvo en 2020 permitía 169 litros por segundo del Acuífero Santiago Central. En febrero de 2024, un tribunal ambiental la anuló parcialmente y ordenó evaluar los efectos del cambio climático sobre el acuífero. Google renunció al permiso y relanzó el proyecto en junio de 2026 con un diseño enfriado por aire. Grupos opositores han pedido a la autoridad ambiental que exija una evaluación completa.
• México, Querétaro. Algunas comunidades cercanas a los clústeres de centros de datos reciben agua solo unos pocos días a la semana, y los residentes exigen datos de consumo que están cubiertos por acuerdos de confidencialidad. Los centros de datos ubicados dentro de parques industriales han estado exentos allí de la manifestación de impacto ambiental, lo que se ha vuelto una controversia en sí misma.
• Brasil, Pecém. El centro de datos de TikTok en Caucaia, Ceará, obtuvo su licencia mediante un informe simplificado. Su consumo declarado de agua pasó de 19.700 litros al día en la licencia previa a 144.000 litros al día en la licencia de instalación. En septiembre de 2026, fiscales federales y defensores públicos presentaron una acción civil que busca impedir la operación hasta que haya un nuevo licenciamiento y una consulta al pueblo indígena Anacé.
• Colombia, Tenjo. El medio local PortalNews informó en septiembre de 2026 que la licencia ambiental del campus de ODATA cubría la línea de 220 kV y la subestación, no el edificio, y que el presidente de una junta comunal dijo que los residentes nunca fueron consultados. Las preocupaciones se centran en el agua durante el fenómeno de El Niño.

Los compradores preguntan hoy desde el inicio cómo se enfriará un sitio. La región de Microsoft en Chile usa enfriamiento no evaporativo. AWS dice que su diseño en Chile se enfría mayormente por aire y usa agua cerca del 4% del año. El incentivo REDATA de Brasil está condicionado a un consumo de agua de no más de 0,05 litros por kWh. Para un propietario, el agua subterránea abundante ya no es por sí sola un argumento de venta, y en algunos lugares es un riesgo. Consulte Agua y enfriamiento en centros de datos.

Quién puede comprar el terreno: propiedad extranjera por país

La mayoría de los compradores de terrenos para centros de datos son empresas extranjeras o empresas locales bajo control extranjero. Estas son las reglas que la investigación detrás de esta guía pudo confirmar. Es información educativa, no asesoría legal.

Deslice para ver la tabla completa →

Reglas de intermediación: quién puede intermediar la operación

Carson Jones tiene licencia en Tennessee. No ejerce la intermediación inmobiliaria fuera de Estados Unidos. En cada uno de los países que aparecen a continuación, trabaja mediante un convenio escrito de corretaje compartido o de referidos con un agente o corredor autorizado localmente, y es ese agente o corredor quien realiza la intermediación.

Deslice para ver la tabla completa →

Tres escenarios con números

Estos ejemplos son ilustrativos. Las cifras marcadas como supuestos se eligieron para mostrar cómo funcionan los cálculos; no son cotizaciones de mercado ni avalúos.

Ocho errores que cometen propietarios, agentes y corredores

1. Empezar por las hectáreas. Los compradores filtran por megavatios. Comience con la subestación más cercana, su tensión y cualquier documento de acceso a la red, en los términos que usa el proceso local.
2. Dar por hecho que el comprador puede ser legalmente dueño del terreno. Brasil anula las compras rurales que infringen la Ley 5.709, Perú y Bolivia cierran a los extranjeros una franja fronteriza de 50 km, y México restringe la tierra en fronteras y costas. Verifíquelo antes de salir al mercado.
3. Tratar un derecho de agua como parte del terreno. En México no puede transmitirse entre particulares ni cambiarse a uso industrial. En Colombia, una cesión necesita autorización previa. En Chile, un derecho puede caducar tras cinco años sin uso.
4. Confiar en la regla del mes pasado. La ley de tierras de Argentina cambió el 29 de septiembre de 2026, los decretos tarifarios de Paraguay duraron cerca de cuatro meses, y el registro de agentes de Bolivia tiene semanas de existencia. Póngale fecha a cada afirmación que le haga a un comprador.
5. Ofrecer tierra comunal o indígena como si fuera privada. Las tierras ejidales en México y la tierra comunal en Perú necesitan primero un proceso de asamblea.
6. Fijar precios a partir de los titulares. La cifra de inversión de un proyecto no dice nada sobre el valor del terreno. Las señales publicadas son modestas: cerca de R$10,9/m² en Eldorado do Sul y 4,06 UF/m² para suelo industrial en Lampa.
7. Ignorar a los vecinos. Canelones, Cerrillos, Querétaro, Pecém y Tenjo muestran por igual que el agua y la consulta deciden los plazos.
8. Usar un intermediario no autorizado. Brasil, Perú, Ecuador, Panamá y Argentina exigen licencia o registro. En Brasil, un intermediario sin registro puede quedar sin posibilidad de cobrar una comisión por la vía legal.

Qué enviar: el expediente universal del sitio

Los mismos diez elementos le permiten a un comprador filtrar un sitio en cualquier país de esta página. Envíe lo que tenga. Los vacíos son normales, y saber dónde están es útil. Para ver cómo los ponderan los desarrolladores, consulte Selección de sitios para centros de datos y Requisitos de terreno para centros de datos.

1. Ubicación. Un pin de mapa o las coordenadas.
2. Superficie. Hectáreas, y si el predio tiene un solo título o varios.
3. Tenencia y documento de título. Un certificado vigente del registro de la propiedad (vea la tabla que sigue).
4. Condición rural o urbana. Cómo está clasificado el terreno y cómo tributa hoy.
5. Energía. La subestación más cercana, su tensión, la distancia y el trazado de cualquier línea.
6. Documentos de acceso a la red. Cualquier solicitud, estudio o respuesta del operador de la red o de la empresa eléctrica.
7. Agua. La fuente y cualquier derecho o concesión: titular, uso permitido, volumen y vencimiento.
8. Zonificación. El certificado municipal de uso de suelo o la clasificación del plan.
9. Afectaciones. Tierra indígena o comunal, zonas de frontera o de seguridad, áreas protegidas y humedales.
10. Facultad para firmar. Quién es el dueño del terreno y quién puede comprometerlo legalmente.

Deslice para ver la tabla completa →

Para propietarios

Para agentes y corredores

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. CBRE — Global Data Center Trends 2026 (17 jun 2026)
2. W.Media — Latin America is growing data center capacity faster than any other region (15 jul 2026)
3. JLL — Latin America Data Center Report, Year-end 2025 (23 feb 2026)
4. InvestChile — Chile hosts 15% of all data centers in Latin America (20 abr 2026)
5. Cushman & Wakefield Argentina — From available land to Data Center-ready sites (20 ago 2026)
6. OLADE — Latin America and the Caribbean Reach 65% Renewable Electricity (datos de sept 2025)
7. Capacity — 9 subsea cable projects redefining Latin America's digital future (19 nov 2024)
8. Econosur — Argentina and Paraguay's AI Infrastructure Bet (actualizado el 28 sept 2026)
9. MEXDC vía Mexico Business News — Mexico targets US$82.5B data center buildout (jun 2026)
10. JLL — Brazil Data Center Report shows record growth in 2026 (2026)
11. Mayer Brown — STF mantém, por unanimidade, o regime restritivo da Lei 5.709/1971 (27 abr 2026)
12. DCD Brasil — Alta demanda por conexão no grid tem espera de até 5 anos (22 jun 2026)
13. Intercept Brasil — Eldorado do Sul abre portas para projeto bilionário de data center (23 jun 2025)
14. Focus Poder — Data center do TikTok em Pecém vira alvo de ação do MPF e da DPU (14 sept 2026)
15. DCD — Chile proyecta 367,8 MW de nueva capacidad de data centers hasta 2031 (23 sept 2026)
16. DCD — Chile busca conexión para 1 GW de nuevos data centers (19 ago 2026)
17. SEA (Chile) — Conoce los principales cambios que considera la modificación al Reglamento del SEIA (16 ene 2026)
18. La Tercera — Valor del suelo urbano en la Región Metropolitana ha aumentado hasta un 75% entre 2017 y 2025 (17 sept 2026)
19. Arizton vía GlobeNewswire — Colombia Data Center Market Portfolio Analysis 2026–2031 (29 sept 2026)
20. UPME (gestor normativo de la CREG) — Resolución UPME 443 de 2026 (17 jun 2026)
21. Gestor normativo de la CRA — Decreto 4066 de 2008 (2008)
22. Fincaraíz — Lotes en venta en Funza (anuncios consultados el 2 oct 2026)
23. Review Energy — Argentina establece nuevas reglas para grandes consumos eléctricos y centros de datos (sept 2026)
24. Infobae — Qué implica el fallo de la Corte Suprema sobre el decreto que deroga la Ley de Tierras (30 sept 2026)
25. Infobae — Massot y Pichetto presentaron una cautelar (2 oct 2026)
26. TeleSemana — Argentina busca atraer 14 data centers (CABASE) (6 may 2026)
27. Gestión — Data centers en Lima ya superan los 65,000 m2 (Binswanger) (16 abr 2026)
28. Rio Times — Buying Property in Peru as a Foreigner 2026 (9 sept 2026)
29. ASPAI — Marco normativo del Registro del Agente Inmobiliario, Ley 29080 y su reglamento (18 ene 2020)
30. DCD — Google's Uruguay data center approved after reformulation (28 jul 2024)
31. IMPO (Uruguay) — Ley N° 18.092 (2007)
32. Ministerio de Educación y Cultura (Uruguay) — Continúa el proceso de diálogo para la reglamentación de la Ley de Operador Inmobiliario (9 abr 2026)
33. Última Hora — Gobierno deroga decretos eléctricos para las 'industrias convergentes' (9 jun 2026)
34. Paraguay — Ley N° 2.532/05, copia de FAOLEX (17 feb 2005)
35. Primicias — Empresas de alto consumo en Ecuador tendrán 48 horas de desconexión (29 sept 2026)
36. Los Tiempos — Gobierno crea registro obligatorio de proveedores de servicios inmobiliarios, DS 5690 (1 sept 2026)

Guías relacionadas

Selección de sitios para centros de datos en México · Selección de sitios para centros de datos en Brasil · Selección de sitios para centros de datos en Chile · Selección de sitios para centros de datos en Colombia · Centros de datos: la guía completa · Selección de sitios para centros de datos · Requisitos de terreno para centros de datos · ¿Cuánta energía necesita un centro de datos? · Terrenos con energía para centros de datos · Agua y enfriamiento · Fibra y conectividad (las guías generales están en inglés)

Información únicamente educativa; no constituye asesoría legal, fiscal, de ingeniería ni de inversión. Las reglas latinoamericanas en materia de tierras, agua, energía e intermediación inmobiliaria cambian con frecuencia; confirme cada punto con abogados locales, un agente o corredor autorizado localmente y las autoridades competentes antes de actuar. Carson Jones tiene licencia en Tennessee y no ejerce la intermediación inmobiliaria fuera de Estados Unidos; las operaciones en cada país las atienden agentes o corredores autorizados localmente bajo convenios escritos de corretaje compartido o de referidos. Las cifras de los escenarios son ilustrativas; no son cotizaciones ni avalúos.

Carson Jones

Fundador · Passive Investments · eXp Commercial

Carson Jones es el conductor de Carson's Corner: Commercial Real Estate, autor de The Red Flag Playbook, asesor de bienes raíces comerciales con licencia y corredor de negocios, y fundador de Passive Investments. Con 18 años de experiencia como empresario y 12 años especializado en inversión pasiva, Carson trabaja con personas de alto patrimonio, family offices, dueños de negocios e inversionistas sofisticados como bróker, como principal y como socio de capital.

Carson tiene una licenciatura en Administración de Empresas (BBA) con especialidad en Finanzas por Baylor University y su licencia de bienes raíces comerciales de Tennessee (#382989). Busca activamente oportunidades de adquisición y de participación de capital en todo Estados Unidos a través de una red nacional de compradores calificados, family offices, inversionistas institucionales y desarrolladores de primer nivel.

Teléfono +1 615-212-5524

Correo carson@passive.investments

Podcast passive.investments/podcast