¿Cómo funciona un intercambio 1031 en 2026?

Un intercambio 1031 le permite vender un inmueble de inversión o de uso comercial y diferir el impuesto federal sobre ganancias de capital y la recaptura de depreciación al reinvertir los fondos en otro bien inmueble. Un intermediario calificado retiene los fondos de la venta, usted identifica la propiedad de reemplazo en 45 días y cierra en 180 días. Si reinvierte todo el capital neto y reemplaza la deuda, toda la ganancia queda diferida y se traslada a la base de la nueva propiedad.

La vía más sencilla es un intercambio diferido (directo) estándar: contrate a un intermediario calificado antes de que cierre la venta, venda y luego compre la propiedad de reemplazo dentro de los plazos de 45 y 180 días. Manténgalo simple preparando propiedades candidatas antes de poner la suya a la venta, identificando pronto y comprando al menos el mismo valor que vendió. Los inversionistas que no quieren administrar suelen identificar una participación en un DST como reemplazo principal o de respaldo porque puede cerrar en días.

Un 1031 normalmente no vale la pena cuando la ganancia es pequeña, cuando vende con pérdida (una pérdida solo es deducible en una venta gravable), cuando necesita el efectivo o cuando pagaría de más por un reemplazo mediocre solo para ganarle a un plazo. También puede salir perdiendo frente a pagar el impuesto en un año de ingresos bajos, compensar la ganancia con otras pérdidas o invertir solo la ganancia en un fondo de Zona de Oportunidad. Haga las cuentas después de impuestos de ambas formas con su contador (CPA).

No hay un umbral fijo — vale la pena cuando el impuesto que diferiría supera claramente los costos del intercambio y cualquier concesión en la propiedad de reemplazo. El impuesto federal puede llegar al 20% sobre la ganancia de largo plazo y al 25% sobre la depreciación no recapturada, más el impuesto del 3.8% sobre ingresos netos de inversión y el impuesto estatal. Como los honorarios estándar del intermediario suelen ser modestos, incluso ganancias de decenas de miles de dólares pueden justificar un intercambio si de todos modos iba a comprar más bienes raíces.

No. El código fiscal no establece una ganancia, precio de venta ni valor de propiedad mínimos para un intercambio 1031. Cualquier bien inmueble mantenido para inversión o uso comercial puede calificar, incluso sin ganancia. El mínimo práctico es económico: si el impuesto diferido es menor que los honorarios del intermediario y los costos adicionales de cierre, o si la propiedad se vende con pérdida, una venta gravable normal suele ser la mejor opción.

Consérvela si todavía cumple sus objetivos de rendimiento, riesgo y carga de trabajo; intercambie si prefiere tener algo distinto y el impuesto de otro modo le impediría moverse. Un 1031 le permite reposicionarse — a mejores ubicaciones, edificios más nuevos, menos administración o más flujo de efectivo — sin perder un 20–30% o más de su ganancia en impuestos. La pregunta decisiva es si el reemplazo es realmente mejor después de los costos de la transacción, no solo si el impuesto puede diferirse.

Elija el 1031 si quiere seguir en bienes raíces y continuar componiendo capital sin pagar impuestos; pague el impuesto si quiere liquidez, diversificación o salir por completo de la propiedad de inmuebles. El intercambio mantiene trabajando todo el capital antes de impuestos y puede volverse permanente con el ajuste de la base al valor de mercado al fallecimiento. Pagar el impuesto le da flexibilidad: los fondos indexados tienen costos más bajos y no requieren administración, pero empieza con un saldo menor.

Use un 1031 si quiere seguir siendo dueño de bienes raíces y transmitirlos a sus herederos; considere un fideicomiso caritativo de remanente (CRT) si quiere un ingreso de por vida y planea dejar el remanente a la caridad. Un CRT puede vender una propiedad que se ha valorizado sin impuesto inmediato, pagarle un ingreso de por vida o por un plazo de hasta 20 años y darle una deducción caritativa parcial — pero el capital va a la caridad, no a sus herederos. Un abogado de planeación patrimonial debe modelar ambas opciones.

Porque el Congreso las excluyó. Las acciones, los bonos y otros valores quedaron fuera del tratamiento de intercambio de bienes de la misma naturaleza desde hace décadas, y la Tax Cuts and Jobs Act limitó la Sección 1031 a bienes inmuebles para los intercambios posteriores a 2017. Vender acciones que se han valorizado es un evento gravable; las herramientas más cercanas para valores son la cosecha de pérdidas fiscales, donar acciones valorizadas o invertir las ganancias de capital en un Fondo de Oportunidad Calificado.

Significa que el vendedor piensa hacer un intercambio 1031 y le pedirá al comprador que coopere. En la práctica, el comprador firma una breve cláusula de cooperación reconociendo que el contrato del vendedor se cede a un intermediario calificado; no le cuesta nada al comprador ni le agrega responsabilidad. También puede indicar que al vendedor le importa el momento del cierre para que sus plazos de 45 y 180 días coincidan con la compra de reemplazo.

Sí, es una estrategia legítima que a menudo se llama "intercambiar hasta el final". Cada intercambio traslada la ganancia diferida a un activo más grande, y si mantiene la última propiedad hasta su fallecimiento, los herederos reciben una base ajustada al valor de mercado que elimina el impuesto diferido. Los riesgos son prácticos: apresurar compras para cumplir plazos, endeudarse demasiado y concentrar el patrimonio en pocas propiedades. Intercambie porque el nuevo activo es mejor, no solo más grande.

Ambas propiedades deben ser bienes inmuebles mantenidos para inversión o uso comercial, no una casa propia ni una compra para revender. El mismo contribuyente debe vender y comprar, un intermediario calificado debe retener los fondos para que usted nunca los toque, los reemplazos deben identificarse por escrito en 45 días y el cierre debe ocurrir en 180 días. Para diferir todo el impuesto, compre por un valor igual o mayor, reinvierta todo el efectivo y reemplace la deuda; luego repórtelo en el Formulario 8824.

La Sección 1031 es ley fiscal federal de EE. UU. que aplica a bienes raíces en EE. UU. Los propietarios extranjeros de inmuebles en EE. UU. pueden usarla, pero un inmueble en EE. UU. no puede intercambiarse por uno en el extranjero. Otros países tienen sus propias reglas, más limitadas. El Reino Unido, por ejemplo, ofrece "rollover relief" principalmente para activos usados en un negocio comercial, lo que generalmente excluye las propiedades en renta ordinarias. Si tiene propiedades en el extranjero, obtenga asesoría en ambos países antes de vender.

No. El intercambio debe establecerse con un intermediario calificado antes de que cierre la propiedad cedida, y los fondos deben ir al intermediario — nunca a usted. Una vez que recibió o controló el efectivo, hay recepción implícita y la ganancia es gravable, ya sea que haya vendido la semana pasada o hace seis meses. Si la venta fue reciente, invertir la ganancia en una Zona de Oportunidad dentro de 180 días todavía puede ser una opción para analizar con un contador (CPA).

No, a menos que ya haya cerrado la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días — una propiedad recibida en ese período cuenta como identificada. El plazo de 45 días es estricto, no tiene extensión salvo por alivio ante desastres declarados a nivel federal e incluye fines de semana y feriados. Si no se identificó nada, el intermediario puede liberar sus fondos después del día 45 y la venta se reporta como gravable; si la venta fue a fin de año, la ganancia puede caer en el siguiente año fiscal.

Generalmente no — los plazos de 45 y 180 días solo pueden extenderse mediante el alivio del IRS por desastres declarados a nivel federal o eventos similares, normalmente hasta por 120 días. Tenga en cuenta que el período de 180 días también termina en la fecha de vencimiento de su declaración si esta es anterior, así que pida prórroga de su declaración cuando sea necesario. No hay una sanción separada por un intercambio fallido; la venta simplemente se vuelve gravable, y los intereses y sanciones normales solo aplican si paga de menos ese impuesto.

No siempre. Según los reglamentos del Tesoro, el intermediario solo puede liberar fondos en momentos establecidos: después del día 45 si no identificó nada, después de que haya adquirido todo lo que identificó o al final del período de 180 días. Si identificó propiedades pero no puede comprar ninguna, su dinero normalmente permanece con el intermediario hasta el día 180, a menos que ocurra una contingencia calificada fuera de su control después del período de identificación. Su contrato de intercambio detalla los términos de liberación.

No. Tiene 180 días desde la venta para cerrar la propiedad de reemplazo, y los fondos deben permanecer con el intermediario calificado todo ese tiempo. Si toma el efectivo o espera más, la ganancia es gravable. Si prefiere esperar a que pase el mercado, la contrapartida honesta es pagar el impuesto, o invertir solo la ganancia de capital en un fondo de Zona de Oportunidad, que tiene su propia ventana de inversión de 180 días.

El código fiscal no establece un período mínimo de tenencia; lo que importa es que haya mantenido la propiedad para inversión o uso comercial. Muchos asesores sugieren mantenerla al menos un año, idealmente abarcando dos años fiscales, antes de vender y después de comprar, porque las reventas rápidas parecen propiedades mantenidas para la venta. Hay reglas específicas en ciertos casos: dos años en intercambios con partes relacionadas, 24 meses para el puerto seguro de casas vacacionales y cinco años antes de reclamar la exclusión por venta de vivienda en una propiedad intercambiada.

Puede usar una de tres reglas. La regla de las tres propiedades le permite identificar hasta tres propiedades de cualquier valor. La regla del 200% permite cualquier número de propiedades si su valor combinado no supera el doble de lo que vendió. La regla del 95% permite cualquier número y valor, pero debe adquirir realmente al menos el 95% del valor total identificado. La mayoría de los inversionistas usa la regla de las tres propiedades con respaldos.

Sí, pero solo durante el período de identificación de 45 días. Puede revocar una identificación y nombrar nuevas propiedades entregando al intermediario calificado un aviso firmado por escrito antes de la medianoche del día 45. Después de eso, la lista queda fija: solo puede comprar de lo que identificó, y si ninguna de esas propiedades cierra, el intercambio falla y la ganancia se vuelve gravable.

Lo que importa es que realmente reciba la propiedad de reemplazo, es decir, que el cierre ocurra y la titularidad pase a usted, a más tardar el día 180 o en la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos, incluidas las prórrogas, si esta es anterior. Pida prórroga si su venta cerró a fin de año. El registro es evidencia de esa transferencia, y una escritura entregada en un cierre del día 180 y registrada poco después generalmente se considera a tiempo. No planee con eso: programe el cierre varios días antes para que un retraso en el registro no hunda el intercambio.

Empiece antes de poner su propiedad a la venta. Visite propiedades candidatas y hable con un corredor comercial sobre operaciones fuera de mercado mientras su venta está bajo contrato, y negocie un cierre más largo para que el reloj de 45 días empiece después. Identifique respaldos usando la regla de las tres propiedades o la del 200%, y considere una participación en un DST como respaldo porque puede cerrar en días. Si la propiedad correcta aparece primero, un intercambio inverso le permite comprar antes de vender.

Sí. Para efectos del 1031, todos los bienes inmuebles en EE. UU. mantenidos para inversión o uso comercial son de la misma naturaleza, así que los terrenos, las tierras agrícolas, las propiedades en renta y los edificios comerciales pueden intercambiarse entre sí. Una propiedad en renta por tierra agrícola, un terreno baldío por un edificio de departamentos o un terreno por otro terreno funcionan. La excepción es el terreno mantenido como inventario — lotes que un desarrollador subdivide y vende — que se mantiene para la venta y no califica.

Sí, siempre que el reemplazo se mantenga para renta o inversión, no para uso personal. Los bienes inmuebles son de la misma naturaleza sin importar el tipo, así que un edificio de departamentos, una casa para dos familias, una casa unifamiliar en renta y una renta vacacional de corto plazo son intercambiables. Mantenga el uso personal dentro de los límites del IRS, rente a precios de mercado y documente la intención de inversión — una propiedad que usa principalmente usted no calificará.

Sí, si compra la casa terminada para rentarla o mantenerla como inversión. Una casa nueva comprada a un constructor es un bien inmueble ordinario y califica como cualquier otro reemplazo. Si todavía está en construcción al momento del cierre, solo la parte terminada cuando usted toma la titularidad cuenta para el valor de su intercambio, a menos que se estructure un intercambio con mejoras a través de un exchange accommodation titleholder.

Solo la parte inmobiliaria. Desde 2018, la Sección 1031 cubre únicamente bienes inmuebles, así que el crédito mercantil, los equipos, el inventario y las acciones o participaciones de una empresa no califican. Si un negocio incluye su edificio, puede intercambiar hacia el inmueble y pagar el negocio en operación con otros fondos. Asigne el precio de compra con cuidado y compre el inmueble como activo en lugar de mediante la compra de una entidad.

A veces. Un usufructo vitalicio es un derecho sobre un bien inmueble, pero en la Rev. Rul. 72-601 el IRS determinó que un usufructo vitalicio con una expectativa de vida menor a 30 años no es de la misma naturaleza que una nuda propiedad, en línea con la regla de que solo los arrendamientos de 30 años o más equivalen al pleno dominio. La Rev. Rul. 78-4 sí permitió intercambiar una nuda propiedad por otra. Los intercambios de usufructos vitalicios son poco comunes y dependen de los hechos, así que pida primero a un abogado fiscal que revise la estructura.

Probablemente no. Una casa que construye para venderla se trata como propiedad mantenida para la venta — inventario — que está excluida de la Sección 1031 aunque el terreno haya sido una propiedad en renta por mucho tiempo. Si reconstruye y renta la casa nueva durante un período significativo, puede volver a ser propiedad de inversión y calificar para un intercambio posterior. Lo decide su intención al momento de la venta, respaldada por sus acciones.

Solo si la va a mantener como propiedad de inversión o de uso comercial. Si la renta como su casa y planea seguir viviendo ahí, es una residencia personal y no califica. Si su negocio arrienda el espacio — por ejemplo, una oficina o una bodega — comprar ese edificio y arrendarlo a su empresa operativa puede calificar, porque se mantiene para uso en una actividad comercial. Mantenga el arrendamiento a precio de mercado.

Sí. Cualquier bien inmueble en Estados Unidos es de la misma naturaleza que cualquier otro bien inmueble en EE. UU., así que puede vender en un estado y comprar en otro. Cuidado con el impuesto estatal: algunos estados, incluidos California, Oregón, Massachusetts y Montana, dan seguimiento a la ganancia diferida y la gravan cuando finalmente vende el reemplazo fuera del estado, y algunos exigen retención al cierre a vendedores no residentes a menos que solicite una exención. Los bienes raíces en EE. UU. y en el extranjero no son de la misma naturaleza.

Normalmente es una retención a no residentes, no un rechazo del intercambio. Muchos estados, entre ellos Maryland, retienen impuesto al cierre cuando un no residente vende una propiedad en el estado, y la exención por el 1031 debe solicitarse por adelantado — la solicitud de exención de Maryland debe presentarse al menos 21 días antes del cierre. El impuesto retenido es un pago anticipado que puede recuperar en la declaración estatal si el intercambio califica. Otros estados recuperan la ganancia diferida cuando usted vende después fuera del estado.

Casi cualquier bien raíz en EE. UU. mantenido para inversión o uso comercial califica: propiedades en renta, terrenos, oficinas, locales comerciales, industriales, tierras agrícolas, propiedades triple neto, participaciones en DST y TIC, y derechos de arrendamiento con 30 años o más restantes. Su residencia principal, una propiedad comprada para revender, participaciones en LLC o sociedades, acciones y títulos de REIT, y bienes raíces en el extranjero no califican. Desde 2018, también se excluyen los equipos, vehículos y otros bienes muebles.

Sí, en parte. La unidad rentada es propiedad de inversión y puede intercambiarse bajo la Sección 1031, mientras que la unidad en la que vive es su residencia y puede calificar para la exclusión por venta de vivienda de la Sección 121 de hasta $250,000, o $500,000 si es casado y declara en conjunto. Usted asigna el precio de venta, la base y la ganancia entre las dos partes. Combinar ambos beneficios en una sola venta está permitido según la guía del IRS.

Sí, pero solo la parte en renta cuenta como propiedad de reemplazo. Si compra un cuádruplex y vive en una unidad, aproximadamente una cuarta parte del valor es su residencia y el resto es propiedad de inversión. Para diferir por completo, la parte de inversión por sí sola debe igualar o superar el valor que vendió y absorber todo el capital del intercambio; el dinero del intercambio aplicado a su propia unidad se trata como boot gravable.

Sí. Una vez que se muda y renta la casa de verdad a precios de mercado, se convierte en propiedad de inversión; muchos asesores sugieren rentarla al menos uno o dos años antes de intercambiarla. Si vende dentro de los tres años posteriores a mudarse, puede calificar tanto para la exclusión de la Sección 121 sobre parte de la ganancia como para el diferimiento del 1031 sobre el resto, ya que vivió ahí dos de los últimos cinco años. La depreciación tomada mientras la rentó debe trasladarse al intercambio.

Sí, con el tiempo, pero réntela primero. Mudarse de inmediato, o después de solo unos meses, debilita la intención de inversión que exige el intercambio. La mayoría de los asesores sugiere rentarla a precio de mercado al menos dos años, en línea con el puerto seguro de 24 meses del IRS para casas vacacionales, antes de convertirla en su residencia. Una vez que se muda, la ganancia diferida permanece con la propiedad y se grava cuando la vende, sujeta a las reglas de venta de vivienda.

No por completo. Una propiedad adquirida en un intercambio 1031 debe ser suya durante cinco años antes de que aplique la exclusión de la Sección 121, y la exclusión se reduce en proporción a los períodos posteriores a 2008 en los que la casa fue una propiedad en renta y no su residencia. La recaptura de depreciación nunca se excluye, y la exclusión tiene un tope de $250,000 por persona. Hacer la conversión puede reducir el impuesto, pero no borrará años de ganancia trasladada.

Sí, si es principalmente una inversión. Bajo el puerto seguro del IRS en el Rev. Proc. 2008-16, debe ser dueño de la propiedad durante 24 meses después del intercambio, rentarla a precio justo de mercado al menos 14 días en cada uno de esos dos períodos de 12 meses y mantener el uso personal dentro del mayor entre 14 días o el 10% de los días rentados. Hacerlo le permite diferir la ganancia al cambiarse a una renta vacacional con mejor desempeño.

En cada período de 12 meses del puerto seguro de 24 meses, el uso personal no puede superar el mayor entre 14 días o el 10% de los días rentados a precio justo de mercado. El uso personal incluye los días que la usan usted, sus familiares (a menos que paguen una renta justa y la usen como su vivienda principal), cualquier persona bajo un acuerdo recíproco y cualquiera que pague una renta inferior a la de mercado. Los días dedicados principalmente a reparaciones y mantenimiento no cuentan como uso personal.

No. Todo intercambio 1031, directo o inverso, requiere que la propiedad de reemplazo se mantenga para inversión o uso comercial. Una casa que compra para vivir no califica, sin importar cómo se estructure la transacción. Podría comprar una propiedad, rentarla a precio de mercado durante un período significativo y convertirla después, pero la intención al adquirirla debe ser genuinamente de inversión.

Sí, pero la diferencia es gravable. Bajar de valor genera boot: cualquier efectivo que conserve, y cualquier reducción de deuda que no se compense con efectivo adicional, se grava hasta el monto de su ganancia, normalmente primero como recaptura de depreciación y luego como ganancia de capital. El resto de la ganancia sigue diferido. Para diferir todo, compre una propiedad de reemplazo de valor igual o mayor y reinvierta todos los fondos netos.

El monto no usado es boot gravable. El intermediario devuelve los fondos sobrantes cuando termina el intercambio — después de que adquiere todas las propiedades identificadas o el día 180 — y ese efectivo se grava hasta el monto de su ganancia total en el año en que lo recibe. El resto del intercambio sigue calificando. Para evitar sobrantes, haga que la compra de reemplazo supere sus fondos netos o identifique una pequeña participación en un DST para absorber el resto.

Puede financiarlo. Un diferimiento completo requiere reinvertir todos sus fondos netos del intercambio y comprar una propiedad de valor igual o mayor; el resto puede venir de una nueva hipoteca. Usar los fondos como enganche y financiar el saldo es la estructura típica. Lo que no puede hacer es poner menos efectivo del que recibió y pedir más prestado para compensar la diferencia — el efectivo que retiene es boot.

No por sí solo. Las mejoras construidas después de que toma la titularidad no cuentan para el valor del reemplazo, así que comprar una propiedad más barata y remodelar después deja boot. Para que cuenten los costos de remodelación, use un intercambio con mejoras: un exchange accommodation titleholder mantiene la titularidad mientras se hace la obra, y solo cuentan las mejoras terminadas y pagadas dentro de 180 días. Un crédito de construcción puede financiar la obra, pero los tiempos y la estructura deciden qué califica.

No. Los fondos del intercambio solo pueden liquidar la deuda de la propiedad que se vende y los costos de adquisición del reemplazo. Usarlos para pagar la hipoteca de su casa o de otra propiedad se trata como recibir efectivo, lo cual es boot gravable. Pagar a un vendedor o prestamista en el cierre del reemplazo está bien porque forma parte de la compra del reemplazo.

No. Los fondos del intercambio deben quedarse con el intermediario calificado hasta que compren la propiedad de reemplazo, y usted no puede pedirlos prestados, darlos en garantía ni destinarlos a otros usos. Prestárselos a su empresa le daría control sobre los fondos, lo que constituye recepción implícita y puede descalificar todo el intercambio. Si el negocio necesita capital, fináncielo con otro dinero o con un refinanciamiento de la propiedad de reemplazo después del cierre.

Sí. Un pagaré que usted le entrega al vendedor se trata como cualquier otra deuda sobre el reemplazo y cuenta para reemplazar la deuda liquidada en su venta. Aun así debe invertir todos sus fondos netos del intercambio en la compra y comprar un valor igual o mayor. Documente el pagaré en términos de mercado y pida a su intermediario y a su abogado que revisen el estado de cierre.

Sí, pero el pagaré requiere planeación. Un pagaré que recibe del comprador es boot a menos que se maneje dentro del intercambio — normalmente emitiéndolo a nombre del intermediario calificado y luego vendiéndolo, haciendo que el comprador lo liquide antes del día 180 o reemplazándolo con su propio efectivo en el cierre del reemplazo. De lo contrario, la parte del pagaré es gravable, aunque puede calificar para declararse a plazos.

La forma principal es diferirla con un intercambio 1031, que traslada la recaptura a la propiedad de reemplazo junto con la ganancia de capital; mantenerla hasta el fallecimiento la elimina después mediante el ajuste de la base al valor de mercado. La ganancia no recapturada de la Sección 1250 se grava a una tasa federal máxima del 25%. Otras herramientas incluyen compensar con pérdidas, vender en un año de ingresos bajos o una venta a plazos. Si usó segregación de costos, la recaptura sobre bienes muebles puede ser ingreso ordinario.

Siguen suspendidas. Las pérdidas pasivas se liberan por completo solo cuando enajena toda su participación en una transacción totalmente gravable, y un intercambio con impuestos diferidos no lo es. Las pérdidas se trasladan y pueden compensar ingresos pasivos de la propiedad de reemplazo u otras actividades pasivas, incluida cualquier ganancia reconocida como boot. Se liberan cuando después vende el reemplazo en una venta gravable.

Los costos normales de la transacción, como comisiones del corredor, honorarios del intermediario calificado, honorarios de título y custodia, derechos de registro, impuestos de traslado y honorarios del abogado de cierre, generalmente pueden pagarse con fondos del intercambio sin generar boot. Los costos no relacionados con el intercambio, como prorrateos de impuesto predial y renta, depósitos en garantía, seguros, reparaciones y comisiones o puntos del préstamo, normalmente son gravables si se pagan con dinero del intercambio. Lleve efectivo propio al cierre para esos conceptos.

Sí, mediante un intercambio inverso bajo el Rev. Proc. 2000-37. Un exchange accommodation titleholder toma la titularidad de la nueva propiedad y la "estaciona" hasta 180 días mientras usted vende; debe identificar la propiedad que venderá dentro de 45 días. Los intercambios inversos son útiles en mercados apretados, pero requieren el efectivo o el financiamiento para comprar primero y cuestan más que un intercambio diferido estándar.

Como el accommodation titleholder es dueño de la propiedad estacionada, técnicamente es el prestatario. Normalmente usted le presta efectivo para la compra, un prestamista le otorga un préstamo que usted garantiza, o ambas cosas. Cuando se vende su propiedad anterior, el intermediario usa los fondos para pagarle su préstamo y completar el intercambio. No todos los prestamistas prestan a un titleholder, así que asegure el financiamiento antes de firmar el contrato de compra.

Sí, bastante más. Un intercambio diferido estándar suele costar un honorario de intermediario, mientras que uno inverso agrega el honorario del titleholder, una entidad de propósito especial para mantener la titularidad, trabajo legal adicional y, a menudo, mayores costos del prestamista e impuestos de traslado por una escritura adicional. Los intercambios inversos con frecuencia cuestan varias veces lo que uno diferido, así que tienen sentido cuando perder la propiedad de reemplazo costaría más.

Generalmente no. Las mejoras a una propiedad que ya tiene no cuentan como propiedad de reemplazo, y la guía del IRS prohíbe "estacionar" su propia propiedad con un accommodation titleholder para construir en ella. Usar los fondos del intercambio así es boot gravable. Existen estructuras avanzadas — como un intercambio de mejoras sobre un derecho de arrendamiento a través de una entidad relacionada — pero son complejas y requieren un abogado fiscal. Mejorar una propiedad de reemplazo recién adquirida dentro de 180 días es una técnica distinta y permitida.

Necesita un intermediario para un intercambio diferido. Las reglas de puerto seguro exigen que un intermediario calificado retenga los fondos de la venta, y ni usted, ni su abogado, contador, agente inmobiliario o empleado de los últimos dos años pueden cumplir ese papel. Tocar el dinero aunque sea brevemente puede arruinar el intercambio. Puede preparar usted mismo el Formulario 8824, pero vale la pena un contador (CPA) que conozca los intercambios para los cálculos de base, boot y depreciación.

Usar compañías de título distintas es rutina — cada cierre puede usar la suya. Usar dos intermediarios calificados para un mismo intercambio es poco común pero posible si los intermediarios se transfieren los fondos directamente entre sí, de modo que el dinero nunca pase por sus manos. La mayoría de los inversionistas usa un intermediario por intercambio por simplicidad; si vende varias propiedades, cada venta puede hacerse como un intercambio separado con su propio intermediario.

Bajo el puerto seguro del IRS, una vez que un exchange accommodation titleholder toma la titularidad de su nueva propiedad, tiene 45 días para identificar qué propiedad venderá y 180 días para cerrar esa venta y completar el intercambio. Si la propiedad anterior no se vende a tiempo, el intercambio falla. Tenga la propiedad anterior con precio y lista para ponerse a la venta antes de estacionar la nueva.

Busque experiencia y protección para su dinero. Pregunte si los fondos se mantienen en una cuenta de custodia o fiduciaria calificada y separada, si los retiros requieren su autorización por escrito, qué fianza de fidelidad y cobertura de errores y omisiones tiene, y quién gana los intereses. La mayoría de los estados no otorgan licencias a los intermediarios, así que revise referencias, años en el negocio y credenciales profesionales. Los honorarios van de varios cientos a unos cuantos miles de dólares.

Las reglas del IRS descalifican a cualquiera que haya actuado como su agente en los dos años anteriores a la venta, incluidos su abogado, contador, corredor o agente inmobiliario, banquero de inversión o empleado, además de familiares cercanos y entidades con las que esté relacionado. Hay excepciones para quienes solo prestaron servicios de intercambio o servicios rutinarios de título, custodia o banca. Por eso un intermediario calificado es una firma separada e independiente.

El mismo contribuyente que vende debe comprar. Una LLC de un solo miembro no se considera una entidad separada para efectos fiscales, así que tanto la LLC como su dueño pueden adquirir el reemplazo. Una LLC de varios miembros que tributa como sociedad debe completar el intercambio ella misma; los miembros individuales no pueden intercambiar su propia parte ni irse cada uno por su lado con su porción de los fondos. Los miembros que quieren resultados distintos suelen planear una reestructuración mucho antes de la venta.

No directamente. La sociedad es el contribuyente, así que la sociedad debe comprar el reemplazo. Para que cada uno siga su camino, los socios usan un "drop-and-swap": la sociedad distribuye participaciones en copropiedad (TIC) a los socios antes de la venta y cada socio hace su intercambio por separado. El IRS puede impugnar los drop-and-swap hechos justo antes de una venta por falta de intención de inversión, así que hágalo lo antes posible y con un abogado fiscal.

Sí, a nivel de la entidad. La LLC o sociedad de la sindicación puede vender su propiedad y comprar un reemplazo mediante un intercambio 1031 si el patrocinador así lo decide. Los inversionistas individuales no pueden intercambiar sus unidades de participación, porque las participaciones en sociedades no son bienes inmuebles. Algunos patrocinadores ofrecen un drop-and-swap o una salida a un DST para que los inversionistas puedan elegir; revise el contrato social antes de invertir.

Generalmente sí, si compra el reemplazo a un vendedor no relacionado y le vende a su hijo a valor justo de mercado. Las reglas de partes relacionadas apuntan principalmente a adquirir la propiedad de reemplazo de un familiar o a intercambiar directamente con uno, en cuyo caso ambas partes deben mantener la propiedad dos años. Como el IRS examina de cerca las transacciones entre partes relacionadas, documente el valor justo, use un intermediario calificado y pida a un asesor fiscal que revise la operación.

Sí, si cobra una renta justa de mercado con un contrato de arrendamiento por escrito. Rentar a familiares a precio de mercado se trata como uso en renta, pero un descuento o el uso sin renta cuentan como uso personal y pueden debilitar el propósito de inversión que exige el intercambio. Guarde registros de rentas comparables y cobre la renta de forma constante.

Sí. Una participación en copropiedad (tenancy in common) es una participación directa en un bien raíz, así que califica como propiedad de reemplazo, incluso en ofertas de TIC patrocinadas. La copropiedad a través de una LLC o sociedad no califica, porque son participaciones en entidades. Los copropietarios de un TIC normalmente deben estar de acuerdo por unanimidad en las decisiones importantes, lo que puede generar bloqueos; esa es una razón por la que los DST han reemplazado en gran medida a los TIC para los inversionistas pasivos.

Normalmente no. Comprarle a una parte relacionada, como un familiar o una entidad de la que es dueño en más de la mitad, generalmente queda descalificado cuando el vendedor relacionado se va con efectivo, porque el grupo en la práctica cobró sin impuestos. Puede funcionar si el vendedor relacionado también está haciendo su propio intercambio 1031. Venderle a una parte relacionada es más fácil, pero ambas partes deben mantener la propiedad dos años.

Las respuestas habituales son un Delaware Statutory Trust (DST), una propiedad con arrendamiento triple neto o ambas. Un DST da propiedad fraccionada de un inmueble administrado profesionalmente sin obligaciones de arrendador, mientras que una propiedad NNN de un solo inquilino pasa la mayoría de los gastos y el mantenimiento al inquilino, pero le deja a usted el riesgo del arrendamiento y del inquilino. Un intercambio 721 hacia la sociedad operativa de un REIT es otra salida, más permanente. Compare comisiones, liquidez y control antes de elegir.

Una participación en un DST cuenta como bien inmueble según la Rev. Rul. 2004-86, así que difiere por completo las ganancias de capital y la recaptura de depreciación. También aporta deuda sin recurso proporcional para ayudar a reemplazar la deuda hipotecaria, transfiere la depreciación de su parte y puede comprarse en montos precisos para evitar boot sobrante. Cuando el DST vende, puede volver a intercambiar, y los herederos reciben una base ajustada al valor de mercado al fallecimiento.

Empiece por el historial de ciclo completo del patrocinador — cuántos DST ha vendido y qué recibieron realmente los inversionistas — y luego lea el memorando de colocación privada. Revise el apalancamiento y el vencimiento del préstamo, las reservas, el crédito de los inquilinos y los términos de arrendamiento, las comisiones totales y si las distribuciones proyectadas están respaldadas por el flujo de efectivo real de la propiedad. Los DST son valores vendidos a inversionistas acreditados; las proyecciones no son garantías.

La mayoría de los DST planean mantener la propiedad de cinco a diez años, pero el patrocinador decide cuándo vender y la tenencia puede alargarse. Al venderse, su parte de los fondos puede ir a un intermediario calificado para otro intercambio 1031, cobrarse en efectivo y pagar impuestos o, en algunas ofertas, pasar a un REIT mediante un intercambio 721. El alza de las tasas de interés en los últimos años llevó a algunos DST a recortar distribuciones o extender la tenencia, así que los resultados de ciclo completo varían mucho.

Los principales riesgos son la falta de liquidez, la falta de control y el apalancamiento. En general no puede vender antes, votar en las decisiones ni aportar más capital, y el fiduciario no puede refinanciar ni renegociar arrendamientos de formas que rompan el estatus de DST. Si un préstamo vence en un mal mercado o se va un inquilino importante, las distribuciones pueden detenerse. Un patrocinador que no respeta los límites de la Rev. Rul. 2004-86 también crea un riesgo fiscal.

A menudo no, pero sí reducen su rendimiento. Las cargas iniciales — comisiones de venta, costos de la oferta y honorarios del patrocinador — pueden reducir el capital invertido en varios puntos porcentuales antes de las comisiones continuas, así que compare el rendimiento después de comisiones con pagar el impuesto e invertir en otro lugar. Para reducir comisiones, pregunte por clases de participación vendidas a través de asesores que cobran honorarios y no comisión de venta, y pida que le revelen cada comisión por escrito.

Para un 1031, un DST suele ser la única opción de las dos: las participaciones en un DST se tratan como bienes inmuebles, mientras que las de una sindicación son unidades de una LLC o sociedad que no califican. Las sindicaciones pueden ofrecer potencial de valor agregado y flexibilidad para refinanciar, pero eso solo importa para dinero gravable. Si está haciendo un intercambio, un DST, una participación en TIC o una propiedad directa son la vía elegible.

No directamente. Las acciones y los fondos de REIT son valores, que no son elegibles para un 1031. La vía común es un intercambio 721: usted intercambia hacia un DST y después la sociedad operativa del REIT lo adquiere a cambio de unidades de la sociedad operativa; o aporta la propiedad directamente a un UPREIT. Esto termina con su posibilidad de hacer futuros intercambios 1031, y convertir las unidades en acciones es gravable.

Un 1031 normalmente gana si quiere seguir en bienes raíces y reinvertir todos los fondos; un fondo de Zona de Oportunidad conviene si quiere invertir solo la ganancia, diversificar o diferir ganancias que no son inmobiliarias. Un 1031 difiere indefinidamente, incluida la recaptura. Bajo la ley de 2025, las inversiones en QOF de la nueva ronda a partir de 2027 obtienen un diferimiento de cinco años, un ajuste de base del 10% (30% para fondos rurales) y plusvalía libre de impuestos después de 10 años.

La mayoría de los DST tienen un préstamo sin recurso contratado por el patrocinador, y su parte de esa deuda cuenta para reemplazar la hipoteca que liquidó en la venta. Usted no es personalmente responsable ni tiene que calificar para el préstamo. Puede combinar DST apalancados y sin deuda para llegar a su objetivo. El fideicomiso no puede refinanciar ni contratar nuevos préstamos después, así que el financiamiento original tiene que durar hasta que se venda la propiedad.

No, aunque compartan las siglas. Un Delaware statutory trust es una copropiedad inmobiliaria que el IRS acepta como propiedad de reemplazo en un 1031. Un deferred sales trust no es un 1031 en absoluto: usted vende a un fideicomiso a cambio de un pagaré a plazos y paga impuestos conforme recibe los pagos. El IRS no ha validado la estructura y ha impugnado esquemas similares, y las comisiones pueden ser altas, así que obtenga asesoría fiscal independiente.

No hacia un fondo típico. Las participaciones en LLC, sociedades en comandita y REIT no cotizados son valores, no bienes inmuebles, así que no califican. Las opciones pasivas elegibles son las participaciones en DST y en copropiedad (TIC). Algunos inversionistas después aportan una participación en un DST a la sociedad operativa de un REIT mediante un intercambio de la Sección 721, pero ese es un paso separado, no un 1031. Algunas plataformas en línea ofrecen operaciones de DST, que califican porque la propiedad de reemplazo es el DST, no la plataforma.

Las opciones incluyen invertir solo la ganancia en un fondo de Zona de Oportunidad, una venta a plazos para repartir la ganancia en varios años, un fideicomiso caritativo de remanente y usar pérdidas pasivas suspendidas o pérdidas de capital para compensarla. Vender en un año de ingresos bajos puede reducir la tasa, y mudarse a una antigua propiedad en renta puede permitir una exclusión parcial por venta de vivienda. Mantenerla hasta el fallecimiento da a los herederos una base ajustada al valor de mercado.

Pasa al beneficiario. Una donación traslada su base ajustada, así que la ganancia diferida de intercambios anteriores pasa a quien la recibe y se grava cuando esa persona vende. Donar justo después de un intercambio también puede sugerir que nunca tuvo la intención de mantener la propiedad como inversión, lo que pone en riesgo el propio intercambio. Las donaciones por encima de la exclusión anual se restan de la exención vitalicia de $15 millones por persona para 2026.

La estrategia central es mantener la propiedad intercambiada hasta el fallecimiento, porque los herederos reciben una base ajustada al valor de mercado que borra toda la ganancia diferida y la recaptura de depreciación. Mantener la titularidad en un fideicomiso en vida revocable o en una LLC puede simplificar la transmisión. Los propietarios en California deben saber que la Proposición 19 generalmente reevalúa las propiedades en renta que pasan a los hijos, y que California da seguimiento a la ganancia diferida hacia propiedades fuera del estado. Coordine con un abogado de planeación patrimonial.

La ganancia diferida desaparece. La propiedad heredada recibe una base ajustada igual a su valor de mercado al fallecimiento, así que los diferimientos anteriores del 1031 y la recaptura de depreciación se eliminan. La hipoteca permanece con la propiedad y no es ingreso gravable para los herederos. En préstamos residenciales de una a cuatro unidades, la ley federal generalmente impide que los prestamistas exijan el pago anticipado por una transmisión a un familiar al fallecer; los préstamos comerciales dependen de sus términos. Los herederos reinician la depreciación sobre la nueva base.

Sí. Un heredero que recibe una propiedad obtiene una base ajustada al valor de mercado, así que normalmente hay poca ganancia que diferir si vende pronto. Si mantiene la propiedad como inversión y esta se sigue valorizando, después puede hacer un intercambio 1031 para diferir esa nueva ganancia. Lo que cuenta es el uso que le dé el propio heredero: si la renta o la mantiene como inversión, puede calificar como propiedad cedida.

Se vence toda la ganancia diferida. Como el reemplazo heredó la base de la propiedad que intercambió, la ganancia gravable incluye la ganancia diferida en intercambios anteriores más cualquier plusvalía nueva, y toda la depreciación de cada propiedad de la cadena se recaptura a una tasa de hasta 25%. Sus opciones son pagar el impuesto, hacer otro 1031 o mantenerla hasta el fallecimiento para que los herederos reciban una base ajustada al valor de mercado.

Normalmente porque una ganancia reconocida — o un error de captura — se está trasladando desde el Formulario 8824. La línea 11 del Anexo D (Schedule D) toma la ganancia del Formulario 8824, que solo debería ser la parte reconocida, como el boot. Si aparece la ganancia completa, verifique que el intercambio se haya capturado como de la misma naturaleza y no como una venta, que se hayan capturado el valor y los pasivos de la propiedad de reemplazo y que la venta no se esté reportando también en el Formulario 4797.

Reporte el intercambio en un solo Formulario 8824, describiendo las propiedades cedidas y de reemplazo y combinando sus valores, pasivos y efectivo. Adjunte una declaración con el valor de mercado de cada propiedad y cómo se asigna la base trasladada entre las propiedades de reemplazo según su valor. Si completó más de un intercambio separado en un año, el IRS permite un Formulario 8824 resumido con una declaración adjunta para cada uno.

Declárelo en el año en que vendió la propiedad cedida, aunque el reemplazo haya cerrado al año siguiente. Si su declaración vence antes de que se complete el intercambio, pida una prórroga para que el período de 180 días no se recorte. Si el intercambio falla y no recibe el efectivo hasta el año siguiente, la ganancia puede declararse en ese año posterior según las reglas de ventas a plazos.