Como funciona uma permuta 1031 em 2026?

Uma permuta 1031 permite vender um imóvel de investimento ou de uso empresarial e diferir o imposto federal sobre ganho de capital e a recaptura de depreciação reinvestindo os recursos em outro imóvel. Um intermediário qualificado retém os recursos da venda, você identifica o imóvel de reposição em 45 dias e fecha em 180 dias. Se reinvestir todo o patrimônio líquido e repor a dívida, todo o ganho fica diferido e passa para a base do novo imóvel.

O caminho mais simples é uma permuta diferida (direta) padrão: contrate um intermediário qualificado antes do fechamento da venda, venda e depois compre o imóvel de reposição dentro dos prazos de 45 e 180 dias. Mantenha tudo simples preparando imóveis candidatos antes de anunciar o seu, identificando cedo e comprando pelo menos o mesmo valor que vendeu. Investidores que não querem administrar costumam identificar uma participação em DST como reposição principal ou reserva, porque ela pode fechar em dias.

Um 1031 geralmente não compensa quando o ganho é pequeno, quando você vende com prejuízo (o prejuízo só é dedutível em uma venda tributável), quando você precisa do dinheiro ou quando pagaria caro demais por uma reposição medíocre só para cumprir um prazo. Ele também pode perder para pagar o imposto em um ano de renda baixa, compensar o ganho com outros prejuízos ou investir apenas o ganho em um fundo de Zona de Oportunidade. Faça a conta após impostos dos dois jeitos com seu contador (CPA).

Não há um limite fixo — vale a pena quando o imposto que você diferiria supera claramente os custos da permuta e qualquer concessão no imóvel de reposição. O imposto federal pode chegar a 20% sobre o ganho de longo prazo e a 25% sobre a depreciação não recapturada, mais o imposto de 3,8% sobre renda líquida de investimento e o imposto estadual. Como os honorários padrão do intermediário costumam ser modestos, até ganhos de dezenas de milhares de dólares podem justificar uma permuta se você já ia comprar mais imóveis.

Não. O código tributário não prevê ganho, preço de venda ou valor mínimo de imóvel para uma permuta 1031. Qualquer imóvel mantido para investimento ou uso empresarial pode se qualificar, mesmo sem lucro. O mínimo prático é econômico: se o imposto diferido for menor que os honorários do intermediário e os custos extras de fechamento, ou se o imóvel estiver sendo vendido com prejuízo, uma venda tributável comum costuma ser a melhor escolha.

Mantenha se o imóvel ainda atende às suas metas de retorno, risco e trabalho; permute se preferir ter algo diferente e o imposto, de outra forma, impediria você de se mexer. Um 1031 permite se reposicionar — para localizações melhores, prédios mais novos, menos gestão ou mais fluxo de caixa — sem perder 20–30% ou mais do seu ganho em impostos. A pergunta decisiva é se a reposição é realmente melhor depois dos custos da transação, e não apenas se o imposto pode ser diferido.

Escolha o 1031 se quiser continuar em imóveis e seguir compondo patrimônio sem imposto; pague o imposto se quiser liquidez, diversificação ou sair totalmente da propriedade de imóveis. A permuta mantém todo o patrimônio antes de impostos trabalhando e pode se tornar permanente com a atualização da base no falecimento. Pagar o imposto compra flexibilidade: fundos de índice têm custos menores e não exigem gestão, mas você começa com um saldo menor.

Use um 1031 se quiser continuar sendo dono de imóveis e passá-los aos herdeiros; considere um trust beneficente de remanescente (CRT) se quiser renda vitalícia e planeja deixar o remanescente para a caridade. Um CRT pode vender um imóvel valorizado sem imposto imediato, pagar renda a você por toda a vida ou por um prazo de até 20 anos e gerar uma dedução beneficente parcial — mas o principal vai para a caridade, não para os herdeiros. Um advogado de planejamento sucessório deve simular as duas opções.

Porque o Congresso as excluiu. Ações, títulos e outros valores mobiliários estão fora do tratamento de permuta de bens de mesma natureza há décadas, e a Tax Cuts and Jobs Act limitou a Seção 1031 a imóveis nas permutas posteriores a 2017. Vender ações valorizadas é um evento tributável; as ferramentas mais próximas para valores mobiliários são a colheita de prejuízos fiscais, doar ações valorizadas ou investir ganhos de capital em um Fundo de Oportunidade Qualificado.

Significa que o vendedor pretende fazer uma permuta 1031 e vai pedir a cooperação do comprador. Na prática, o comprador assina uma breve cláusula de cooperação reconhecendo que o contrato do vendedor é cedido a um intermediário qualificado; isso não custa nada ao comprador nem acrescenta responsabilidade. Também pode indicar que o vendedor se preocupa com a data de fechamento para que seus prazos de 45 e 180 dias se alinhem com a compra de reposição.

Sim, é uma estratégia legítima, muitas vezes chamada de "permutar até o fim". Cada permuta leva o ganho diferido para um ativo maior, e se você mantiver o último imóvel até o falecimento, os herdeiros recebem uma base atualizada ao valor de mercado que elimina o imposto diferido. Os riscos são práticos: comprar às pressas para cumprir prazos, se alavancar demais e concentrar o patrimônio em poucos imóveis. Permute porque o novo ativo é melhor, não apenas maior.

Os dois imóveis precisam ser mantidos para investimento ou uso empresarial, não uma moradia nem uma compra para revenda. O mesmo contribuinte precisa vender e comprar, um intermediário qualificado deve reter os recursos para que você nunca toque neles, as reposições devem ser identificadas por escrito em 45 dias e o fechamento deve ocorrer em 180 dias. Para diferir todo o imposto, compre valor igual ou maior, reinvista todo o dinheiro e reponha a dívida; depois informe tudo no Formulário 8824.

A Seção 1031 é lei tributária federal dos EUA e cobre imóveis nos EUA. Proprietários estrangeiros de imóveis nos EUA podem usá-la, mas um imóvel nos EUA não pode ser permutado por um imóvel no exterior. Outros países têm suas próprias regras, mais restritas. O Reino Unido, por exemplo, oferece o "rollover relief" principalmente para ativos usados em uma atividade comercial, o que geralmente exclui imóveis comuns de locação. Se você tem imóveis no exterior, busque orientação nos dois países antes de vender.

Não. A permuta precisa ser estruturada com um intermediário qualificado antes do fechamento do imóvel cedido, e os recursos devem ir para o intermediário — nunca para você. Depois que você recebeu ou controlou o dinheiro, há recebimento implícito e o ganho é tributável, tenha você vendido na semana passada ou há seis meses. Se a venda foi recente, investir o ganho em uma Zona de Oportunidade em até 180 dias ainda pode ser uma opção para discutir com um contador (CPA).

Não, a menos que você já tenha fechado a compra do imóvel de reposição dentro dos 45 dias — um imóvel recebido nesse período conta como identificado. O prazo de 45 dias é rígido, não tem prorrogação, exceto em alívio por desastres declarados pelo governo federal, e inclui fins de semana e feriados. Se nada foi identificado, o intermediário pode liberar seus recursos depois do dia 45 e a venda é declarada como tributável; se a venda foi no fim do ano, o ganho pode cair no ano fiscal seguinte.

Em geral, não — os prazos de 45 e 180 dias só podem ser prorrogados por alívio do IRS em desastres declarados pelo governo federal ou eventos semelhantes, normalmente por até 120 dias. Lembre-se de que o período de 180 dias também termina na data de vencimento da sua declaração, se ela for anterior, então peça prorrogação da declaração quando necessário. Não há penalidade separada por uma permuta que falhou; a venda simplesmente se torna tributável, e juros e multas normais só se aplicam se você pagar esse imposto a menos.

Nem sempre. Pelos regulamentos do Tesouro, o intermediário só pode liberar recursos em momentos definidos: depois do dia 45 se você não identificou nada, depois que você adquiriu tudo o que identificou ou no fim do período de 180 dias. Se você identificou imóveis, mas não consegue comprar nenhum, o dinheiro normalmente fica com o intermediário até o dia 180, a menos que ocorra uma contingência qualificada fora do seu controle depois do período de identificação. Seu contrato de permuta detalha as condições de liberação.

Não. Você tem 180 dias a partir da venda para fechar a compra do imóvel de reposição, e os recursos precisam ficar com o intermediário qualificado o tempo todo. Se você pegar o dinheiro ou esperar mais, o ganho é tributável. Se preferir esperar o mercado, a contrapartida honesta é pagar o imposto, ou investir apenas o ganho de capital em um fundo de Zona de Oportunidade, que tem sua própria janela de investimento de 180 dias.

O código tributário não define um período mínimo de permanência; o que importa é que você tenha mantido o imóvel para investimento ou uso empresarial. Muitos assessores sugerem manter por pelo menos um ano, de preferência abrangendo dois anos fiscais, antes de vender e depois de comprar, porque revendas rápidas parecem imóveis mantidos para venda. Há regras específicas em certos casos: dois anos em permutas com partes relacionadas, 24 meses no porto seguro para casas de férias e cinco anos antes de usar a exclusão da venda de moradia em um imóvel permutado.

Você pode usar uma de três regras. A regra dos três imóveis permite identificar até três imóveis de qualquer valor. A regra dos 200% permite qualquer quantidade de imóveis se o valor somado não passar do dobro do que você vendeu. A regra dos 95% permite qualquer quantidade e valor, mas você precisa realmente adquirir pelo menos 95% do valor total identificado. A maioria dos investidores usa a regra dos três imóveis com reservas.

Sim, mas só durante o período de identificação de 45 dias. Você pode revogar uma identificação e indicar novos imóveis entregando ao intermediário qualificado uma notificação escrita e assinada antes da meia-noite do dia 45. Depois disso, a lista fica travada: você só pode comprar do que identificou, e se nenhum desses imóveis fechar, a permuta falha e o ganho se torna tributável.

O que importa é você efetivamente receber o imóvel de reposição, ou seja, o fechamento ocorrer e a propriedade passar para você, até o dia 180 ou até a data de vencimento da sua declaração de imposto, incluindo prorrogações, se esta for anterior. Peça prorrogação se a sua venda fechou no fim do ano. O registro é a prova dessa transferência, e uma escritura entregue em um fechamento no dia 180 e registrada logo depois geralmente é considerada dentro do prazo. Não conte com isso: agende o fechamento alguns dias antes para que um atraso no registro não derrube a permuta.

Comece antes de anunciar. Visite imóveis candidatos e converse com um corretor comercial sobre negócios fora do mercado enquanto sua venda está sob contrato, e negocie um fechamento mais longo para que o relógio de 45 dias comece mais tarde. Identifique reservas usando a regra dos três imóveis ou a dos 200%, e considere uma participação em DST como alternativa, porque ela pode fechar em dias. Se o imóvel certo aparecer primeiro, uma permuta reversa permite comprar antes de vender.

Sim. Para fins do 1031, todos os imóveis nos EUA mantidos para investimento ou uso empresarial são de mesma natureza, então terrenos, terras agrícolas, imóveis de locação e prédios comerciais podem ser permutados entre si. Imóvel de locação por terra agrícola, terreno vazio por prédio de apartamentos ou terreno por terreno funcionam. A exceção é o terreno mantido como estoque — lotes que um loteador subdivide e vende — que é mantido para venda e não se qualifica.

Sim, desde que a reposição seja mantida para locação ou investimento, e não para uso pessoal. Imóveis são de mesma natureza independentemente do tipo, então um prédio de apartamentos, uma casa para duas famílias, uma casa unifamiliar alugada e um imóvel de aluguel por temporada são intercambiáveis. Mantenha o uso pessoal dentro dos limites do IRS, alugue a preço de mercado e documente a intenção de investimento — um imóvel que você usa principalmente para si não vai se qualificar.

Sim, se você comprar a casa pronta para alugar ou manter como investimento. Uma casa nova comprada de uma construtora é um imóvel comum e se qualifica como qualquer outra reposição. Se ainda estiver em obra no fechamento, só a parte concluída quando você assume a titularidade conta para o valor da permuta, a menos que seja estruturada uma permuta com benfeitorias por meio de um exchange accommodation titleholder.

Só a parte imobiliária. Desde 2018, a Seção 1031 cobre apenas imóveis, então fundo de comércio, equipamentos, estoque e ações ou quotas de uma empresa não se qualificam. Se uma empresa inclui o prédio, você pode permutar para o imóvel e pagar a operação com outros recursos. Aloque o preço de compra com cuidado e compre o imóvel como ativo, e não por meio da compra de uma entidade.

Às vezes. O usufruto vitalício é um direito sobre um imóvel, mas na Rev. Rul. 72-601 o IRS decidiu que um usufruto vitalício com expectativa de vida inferior a 30 anos não é de mesma natureza que uma nua-propriedade, em linha com a regra de que só arrendamentos de 30 anos ou mais equivalem à propriedade plena. A Rev. Rul. 78-4 permitiu a troca de nua-propriedade por nua-propriedade. Permutas de usufruto vitalício são incomuns e dependem dos fatos, então peça antes a um advogado tributarista que revise a estrutura.

Provavelmente não. Uma casa que você constrói para vender é tratada como imóvel mantido para venda — estoque — que está excluído da Seção 1031 mesmo que o terreno tenha sido um imóvel de locação por muito tempo. Se você reconstruir e alugar a casa nova por um período significativo, ela pode voltar a ser imóvel de investimento e se qualificar para uma permuta posterior. O que decide é sua intenção no momento da venda, sustentada pelas suas ações.

Só se você for mantê-lo como imóvel de investimento ou de uso empresarial. Se você o aluga como moradia e pretende continuar morando nele, é residência pessoal e não se qualifica. Se sua empresa aluga o espaço — por exemplo, um escritório ou galpão — comprar esse prédio e alugá-lo para sua empresa operacional pode se qualificar, porque ele é mantido para uso em uma atividade empresarial. Mantenha o aluguel a preço de mercado.

Sim. Qualquer imóvel nos Estados Unidos é de mesma natureza que qualquer outro imóvel nos EUA, então você pode vender em um estado e comprar em outro. Atenção ao imposto estadual: alguns estados, incluindo Califórnia, Oregon, Massachusetts e Montana, acompanham o ganho diferido e o tributam quando você finalmente vende a reposição fora do estado, e alguns exigem retenção no fechamento de vendedores não residentes, a menos que você peça isenção. Imóveis nos EUA e no exterior não são de mesma natureza.

Normalmente é retenção de não residentes, e não rejeição da permuta. Muitos estados, entre eles Maryland, retêm imposto no fechamento quando um não residente vende um imóvel no estado, e a isenção do 1031 precisa ser pedida com antecedência — o pedido de isenção de Maryland deve ser feito pelo menos 21 dias antes do fechamento. O imposto retido é um pagamento antecipado que você pode recuperar na declaração estadual se a permuta se qualificar. Outros estados cobram de volta o ganho diferido quando você vende depois fora do estado.

Quase qualquer imóvel nos EUA mantido para investimento ou uso empresarial se qualifica: imóveis de locação, terrenos, escritórios, varejo, industriais, terras agrícolas, imóveis triple net, participações em DST e TIC e direitos de arrendamento com 30 anos ou mais restantes. Sua residência principal, imóveis comprados para revenda, participações em LLCs ou sociedades, ações e cotas de REITs e imóveis no exterior não se qualificam. Desde 2018, equipamentos, veículos e outros bens móveis também estão excluídos.

Sim, em parte. A unidade alugada é imóvel de investimento e pode ser permutada pela Seção 1031, enquanto a unidade em que você mora é sua residência e pode se qualificar para a exclusão da venda de moradia da Seção 121, de até US$ 250.000, ou US$ 500.000 para casados com declaração conjunta. Você aloca o preço de venda, a base e o ganho entre as duas partes. Combinar os dois benefícios em uma única venda é permitido pelas orientações do IRS.

Sim, mas só a parte alugada conta como imóvel de reposição. Se você comprar um fourplex e morar em uma unidade, cerca de um quarto do valor é sua residência e o resto é imóvel de investimento. Para diferir totalmente, só a parte de investimento precisa igualar ou superar o valor que você vendeu e absorver todo o patrimônio da permuta; o dinheiro da permuta aplicado na sua própria unidade é tratado como boot tributável.

Sim. Depois que você se muda e aluga a casa de verdade a preço de mercado, ela se torna imóvel de investimento; muitos assessores sugerem alugar por pelo menos um ou dois anos antes de permutar. Se você vender em até três anos depois de se mudar, pode se qualificar tanto para a exclusão da Seção 121 sobre parte do ganho quanto para o diferimento do 1031 sobre o restante, já que morou lá dois dos últimos cinco anos. A depreciação tomada durante a locação precisa ser levada para a permuta.

Sim, com o tempo, mas alugue primeiro. Mudar-se imediatamente, ou depois de poucos meses, enfraquece a intenção de investimento que a permuta exige. A maioria dos assessores sugere alugar a preço de mercado por pelo menos dois anos, espelhando o porto seguro de 24 meses do IRS para casas de férias, antes de transformá-lo em sua residência. Depois que você se muda, o ganho diferido continua com o imóvel e é tributado quando você vende, sujeito às regras de venda de moradia.

Não totalmente. Um imóvel adquirido em uma permuta 1031 precisa ser seu por cinco anos antes de a exclusão da Seção 121 se aplicar, e a exclusão é reduzida proporcionalmente aos períodos após 2008 em que a casa foi imóvel de locação, e não sua residência. A recaptura de depreciação nunca é excluída, e a exclusão tem teto de US$ 250.000 por pessoa. A conversão pode reduzir o imposto, mas não vai apagar anos de ganho acumulado.

Sim, se for principalmente um investimento. Pelo porto seguro do IRS no Rev. Proc. 2008-16, você precisa ser dono do imóvel por 24 meses após a permuta, alugá-lo a preço justo de mercado por pelo menos 14 dias em cada um desses dois períodos de 12 meses e manter o uso pessoal dentro do maior entre 14 dias ou 10% dos dias alugados. Assim você difere o ganho ao trocar para um imóvel de temporada com melhor desempenho.

Em cada período de 12 meses do porto seguro de 24 meses, o uso pessoal não pode passar do maior entre 14 dias ou 10% dos dias alugados a preço justo de mercado. O uso pessoal inclui os dias usados por você, por familiares (a menos que paguem aluguel justo e usem como moradia principal), por qualquer pessoa em um acordo recíproco e por quem pague aluguel abaixo do mercado. Dias dedicados principalmente a reparos e manutenção não contam como uso pessoal.

Não. Toda permuta 1031, direta ou reversa, exige que o imóvel de reposição seja mantido para investimento ou uso empresarial. Uma casa que você compra para morar não se qualifica, não importa como a transação seja estruturada. Você poderia comprar um imóvel, alugá-lo a preço de mercado por um período significativo e convertê-lo depois, mas a intenção na aquisição precisa ser genuinamente de investimento.

Sim, mas a diferença é tributável. Reduzir o valor gera boot: qualquer dinheiro que você guarde, e qualquer redução de dívida não compensada com dinheiro adicional, é tributado até o valor do seu ganho, normalmente primeiro como recaptura de depreciação e depois como ganho de capital. O restante do ganho continua diferido. Para diferir tudo, compre um imóvel de reposição de valor igual ou maior e reinvista todos os recursos líquidos.

O valor não usado é boot tributável. O intermediário devolve os recursos que sobraram quando a permuta termina — depois que você adquire todos os imóveis identificados ou no dia 180 — e esse dinheiro é tributado até o seu ganho total no ano em que é recebido. O resto da permuta continua qualificado. Para evitar sobras, dimensione a compra de reposição acima dos seus recursos líquidos ou identifique uma pequena participação em DST para absorver o restante.

Você pode financiar. Um diferimento total exige reinvestir todos os recursos líquidos da permuta e comprar um imóvel de valor igual ou maior; o restante pode vir de uma nova hipoteca. Usar os recursos como entrada e financiar o saldo é a estrutura típica. O que você não pode fazer é colocar menos dinheiro do que recebeu e pegar mais empréstimo para compensar — o dinheiro que você segura é boot.

Não por si só. Benfeitorias feitas depois que você assume a titularidade não contam para o valor da reposição, então comprar um imóvel mais barato e reformar depois deixa boot. Para que os custos de reforma contem, use uma permuta com benfeitorias: um exchange accommodation titleholder mantém a titularidade enquanto a obra é feita, e só contam as benfeitorias concluídas e pagas em até 180 dias. Um financiamento de obra pode bancar o trabalho, mas o calendário e a estrutura decidem o que se qualifica.

Não. Os recursos da permuta só podem quitar a dívida do imóvel que está sendo vendido e os custos de aquisição da reposição. Usá-los para amortizar a hipoteca da sua casa ou de outro imóvel é tratado como recebimento de dinheiro, ou seja, boot tributável. Pagar um vendedor ou credor no fechamento da reposição não tem problema, porque faz parte da compra da reposição.

Não. Os recursos da permuta precisam ficar com o intermediário qualificado até comprarem o imóvel de reposição, e você não pode tomá-los emprestados, dá-los em garantia ou direcioná-los para outros usos. Emprestá-los à sua empresa daria a você controle sobre os recursos, o que configura recebimento implícito e pode desqualificar a permuta inteira. Se a empresa precisa de capital, financie com outro dinheiro ou com um refinanciamento do imóvel de reposição depois do fechamento.

Sim. Uma nota promissória que você dá ao vendedor é tratada como qualquer outra dívida sobre a reposição e conta para repor a dívida quitada na sua venda. Você ainda precisa colocar todos os recursos líquidos da permuta na compra e comprar valor igual ou maior. Documente a nota em condições de mercado e peça ao seu intermediário e ao seu advogado que revisem a planilha de fechamento.

Sim, mas a nota exige planejamento. Uma nota promissória que você recebe do comprador é boot, a menos que seja tratada dentro da permuta — normalmente emitindo-a em nome do intermediário qualificado e depois vendendo-a, fazendo o comprador quitá-la antes do dia 180 ou substituindo-a por dinheiro próprio no fechamento da reposição. Caso contrário, a parte da nota é tributável, embora possa se qualificar para declaração parcelada.

A principal forma é diferi-la com uma permuta 1031, que leva a recaptura para o imóvel de reposição junto com o ganho de capital; manter até o falecimento a elimina depois, pela atualização da base. O ganho não recapturado da Seção 1250 é tributado a uma alíquota federal máxima de 25%. Outras ferramentas incluem compensar com prejuízos, vender em um ano de renda baixa ou fazer uma venda parcelada. Se você usou segregação de custos, a recaptura sobre bens móveis pode ser renda ordinária.

Continuam suspensas. As perdas passivas só são liberadas integralmente quando você aliena toda a sua participação em uma transação totalmente tributável, e uma permuta com diferimento de imposto não é uma delas. As perdas são transportadas e podem compensar renda passiva do imóvel de reposição ou de outras atividades passivas, incluindo qualquer ganho reconhecido como boot. Elas são liberadas quando você depois vende a reposição em uma venda tributável.

Custos normais da transação, como comissões de corretagem, honorários do intermediário qualificado, taxas de título e custódia, taxas de registro, impostos de transmissão e honorários do advogado de fechamento, geralmente podem ser pagos com recursos da permuta sem gerar boot. Custos não relacionados à permuta, como rateios de imposto predial e aluguel, depósitos caução, seguros, reparos e taxas ou pontos do empréstimo, normalmente são tributáveis se pagos com dinheiro da permuta. Leve dinheiro próprio ao fechamento para esses itens.

Sim, por meio de uma permuta reversa nos termos do Rev. Proc. 2000-37. Um exchange accommodation titleholder assume a titularidade do novo imóvel e o "estaciona" por até 180 dias enquanto você vende; você precisa identificar o imóvel que vai vender em até 45 dias. Permutas reversas são úteis em mercados apertados, mas exigem dinheiro ou financiamento para comprar primeiro e custam mais do que uma permuta diferida padrão.

Como o accommodation titleholder é o dono do imóvel estacionado, tecnicamente ele é o tomador do empréstimo. Normalmente você empresta dinheiro ao titleholder para a compra, um banco concede um empréstimo ao titleholder com sua garantia, ou as duas coisas. Quando seu imóvel antigo é vendido, o intermediário usa os recursos para quitar seu empréstimo e concluir a permuta. Nem todo banco empresta a um titleholder, então garanta o financiamento antes de assinar o contrato de compra.

Sim, bem mais. Uma permuta diferida padrão costuma custar um honorário de intermediário, enquanto uma reversa acrescenta o honorário do titleholder, uma entidade de propósito específico para deter a titularidade, trabalho jurídico extra e, muitas vezes, custos maiores do banco e impostos de transmissão por uma escritura adicional. Permutas reversas frequentemente custam várias vezes uma diferida, então fazem sentido quando perder o imóvel de reposição custaria mais.

Em geral, não. Benfeitorias em um imóvel que você já tem não contam como imóvel de reposição, e as orientações do IRS proíbem "estacionar" seu próprio imóvel com um accommodation titleholder para construir nele. Usar os recursos da permuta dessa forma é boot tributável. Existem estruturas avançadas — como uma permuta de benfeitorias sobre direito de arrendamento por meio de uma entidade relacionada — mas são complexas e exigem um advogado tributarista. Fazer benfeitorias em um imóvel de reposição recém-adquirido em até 180 dias é uma técnica diferente e permitida.

Você precisa de um intermediário em uma permuta diferida. As regras de porto seguro exigem que um intermediário qualificado retenha os recursos da venda, e nem você, nem seu advogado, contador, corretor de imóveis ou funcionário dos últimos dois anos podem exercer esse papel. Tocar no dinheiro, mesmo que brevemente, pode destruir a permuta. Você pode preencher o Formulário 8824 sozinho, mas vale a pena um contador (CPA) que conheça permutas para os cálculos de base, boot e depreciação.

Empresas de título diferentes são rotina — cada fechamento pode usar a sua. Usar dois intermediários qualificados em uma mesma permuta é incomum, mas possível, se os intermediários transferirem os recursos diretamente entre si, para que o dinheiro nunca passe pelas suas mãos. A maioria dos investidores usa um intermediário por permuta, por simplicidade; se você vender vários imóveis, cada venda pode ser uma permuta separada com seu próprio intermediário.

Pelo porto seguro do IRS, depois que um exchange accommodation titleholder assume a titularidade do novo imóvel, você tem 45 dias para identificar qual imóvel vai vender e 180 dias para fechar essa venda e concluir a permuta. Se o imóvel antigo não for vendido a tempo, a permuta falha. Deixe o imóvel antigo precificado e pronto para anunciar antes de estacionar o novo.

Procure experiência e proteção para o seu dinheiro. Pergunte se os recursos ficam em uma conta de custódia ou fiduciária qualificada e segregada, se os saques exigem sua autorização por escrito, que seguro de fidelidade e cobertura de erros e omissões ele tem e quem fica com os juros. A maioria dos estados não licencia intermediários, então confira referências, tempo de mercado e credenciais profissionais. Os honorários vão de algumas centenas a alguns milhares de dólares.

As regras do IRS desqualificam qualquer pessoa que tenha atuado como seu agente nos dois anos anteriores à venda, incluindo seu advogado, contador, corretor de imóveis, banqueiro de investimento ou funcionário, além de parentes próximos e entidades às quais você esteja relacionado. Há exceções para quem só prestou serviços de permuta ou serviços rotineiros de título, custódia ou bancários. É por isso que o intermediário qualificado é uma empresa separada e independente.

O mesmo contribuinte que vende precisa comprar. Uma LLC de sócio único é desconsiderada para fins tributários, então tanto a LLC quanto o dono podem adquirir a reposição. Uma LLC com vários sócios tributada como sociedade precisa concluir a permuta ela mesma; os sócios individuais não podem permutar sua própria parte nem seguir caminhos separados com sua parcela dos recursos. Sócios que querem resultados diferentes costumam planejar uma reestruturação bem antes da venda.

Não diretamente. A sociedade é o contribuinte, então a sociedade precisa comprar a reposição. Para cada um seguir seu caminho, os sócios usam um "drop-and-swap": a sociedade distribui participações em condomínio (TIC) aos sócios antes da venda, e cada sócio faz sua permuta separadamente. O IRS pode contestar drop-and-swaps feitos logo antes de uma venda por falta de intenção de investimento, então faça isso o mais cedo possível e com um advogado tributarista.

Sim, no nível da entidade. A LLC ou sociedade da sindicação pode vender seu imóvel e comprar uma reposição em uma permuta 1031, se o patrocinador decidir. Investidores individuais não podem permutar suas quotas, porque participações societárias não são imóveis. Alguns patrocinadores oferecem um drop-and-swap ou uma saída via DST para que os investidores possam escolher; confira o contrato social antes de investir.

Em geral, sim, se você comprar a reposição de um vendedor não relacionado e vender para seu filho a valor justo de mercado. As regras de partes relacionadas miram principalmente a compra do imóvel de reposição de um parente ou a troca direta com um, caso em que as duas partes precisam manter os imóveis por dois anos. Como o IRS examina de perto transações entre partes relacionadas, documente o valor justo, use um intermediário qualificado e peça a um assessor tributário que revise o negócio.

Sim, se você cobrar aluguel justo de mercado com contrato escrito. Alugar para parentes a preço de mercado é tratado como uso de locação, mas desconto ou uso sem aluguel conta como uso pessoal e pode enfraquecer o propósito de investimento que a permuta exige. Guarde registros de aluguéis comparáveis e cobre o aluguel com regularidade.

Sim. Uma participação em condomínio (tenancy in common) é uma participação direta em imóvel, então se qualifica como imóvel de reposição, inclusive em ofertas de TIC patrocinadas. A copropriedade por meio de uma LLC ou sociedade não se qualifica, porque são participações em entidades. Os condôminos de um TIC normalmente precisam concordar por unanimidade nas decisões importantes, o que pode gerar impasses; esse é um dos motivos pelos quais os DSTs substituíram em grande parte os TICs para investidores passivos.

Normalmente não. Comprar de uma parte relacionada, como um familiar ou uma entidade da qual você tem mais da metade, geralmente é desqualificado quando o vendedor relacionado sai com dinheiro, porque o grupo, na prática, embolsou sem imposto. Pode funcionar se o vendedor relacionado também estiver fazendo sua própria permuta 1031. Vender para uma parte relacionada é mais fácil, mas os dois lados precisam manter os imóveis por dois anos.

As respostas habituais são um Delaware Statutory Trust (DST), um imóvel com locação triple net, ou ambos. Um DST dá propriedade fracionada de um imóvel administrado profissionalmente, sem obrigações de locador, enquanto um imóvel NNN de inquilino único passa a maior parte das despesas e da manutenção para o inquilino, mas deixa com você o risco do contrato e do inquilino. Uma permuta 721 para a sociedade operacional de um REIT é outra saída, mais permanente. Compare taxas, liquidez e controle antes de escolher.

Uma participação em DST conta como imóvel pela Rev. Rul. 2004-86, então difere integralmente o ganho de capital e a recaptura de depreciação. Ela também fornece dívida sem recurso proporcional para ajudar a repor a dívida hipotecária, repassa a depreciação da sua parte e pode ser comprada em valores exatos para evitar boot residual. Quando o DST vende, você pode permutar de novo, e os herdeiros recebem base atualizada no falecimento.

Comece pelo histórico de ciclo completo do patrocinador — quantos DSTs ele já vendeu e o que os investidores realmente receberam — e depois leia o memorando de colocação privada. Veja a alavancagem e o vencimento do empréstimo, as reservas, o crédito dos inquilinos e os termos dos contratos, as taxas totais e se as distribuições projetadas são sustentadas pelo fluxo de caixa real do imóvel. DSTs são valores mobiliários vendidos a investidores credenciados; projeções não são garantias.

A maioria dos DSTs planeja manter o imóvel de cinco a dez anos, mas o patrocinador decide quando vender, e o prazo pode se estender. Na venda, sua parte dos recursos pode ir para um intermediário qualificado para outra permuta 1031, ser recebida em dinheiro e tributada ou, em algumas ofertas, ir para um REIT por meio de uma permuta 721. A alta dos juros nos últimos anos levou alguns DSTs a cortar distribuições ou estender o prazo, então os resultados de ciclo completo variam muito.

Os principais riscos são falta de liquidez, falta de controle e alavancagem. Em geral, você não pode vender antes, votar nas decisões nem aportar mais capital, e o trustee não pode refinanciar nem renegociar contratos de formas que quebrem o status de DST. Se um empréstimo vencer em um mercado ruim ou um inquilino importante sair, as distribuições podem parar. Um patrocinador que não respeita os limites da Rev. Rul. 2004-86 também cria um risco tributário.

Muitas vezes não, mas reduzem seu retorno. As cargas iniciais — comissões de venda, custos da oferta e taxas do patrocinador — podem reduzir o capital investido em vários pontos percentuais antes das taxas contínuas, então compare o retorno após taxas com pagar o imposto e investir em outro lugar. Para reduzir comissões, pergunte por classes de cotas vendidas por assessores remunerados por honorários, sem comissão de venda, e peça que todas as taxas sejam informadas por escrito.

Para um 1031, o DST costuma ser a única opção das duas: participações em DST são tratadas como imóvel, enquanto as de uma sindicação são quotas de LLC ou sociedade que não se qualificam. Sindicações podem oferecer potencial de valorização e flexibilidade para refinanciar, mas isso só importa para dinheiro tributável. Se você está fazendo uma permuta, um DST, uma participação em TIC ou um imóvel direto são o caminho elegível.

Não diretamente. Ações e fundos de REIT são valores mobiliários, que não são elegíveis para um 1031. O caminho comum é uma permuta 721: você permuta para um DST e depois a sociedade operacional do REIT o adquire em troca de unidades da sociedade operacional; ou você aporta o imóvel diretamente em um UPREIT. Isso encerra sua possibilidade de fazer futuras permutas 1031, e converter unidades em ações é tributável.

O 1031 geralmente vence se você quer continuar em imóveis e reinvestir todos os recursos; um fundo de Zona de Oportunidade serve se você quer investir só o ganho, diversificar ou diferir ganhos que não vêm de imóveis. O 1031 difere indefinidamente, incluindo a recaptura. Pela lei de 2025, os investimentos em QOF da nova rodada a partir de 2027 têm diferimento de cinco anos, atualização de base de 10% (30% para fundos rurais) e valorização isenta de imposto após 10 anos.

A maioria dos DSTs tem um empréstimo sem recurso contratado pelo patrocinador, e sua parte dessa dívida conta para repor a hipoteca que você quitou na venda. Você não é pessoalmente responsável nem precisa se qualificar para o empréstimo. Você pode combinar DSTs alavancados e sem dívida para chegar à sua meta. O trust não pode refinanciar nem tomar novos empréstimos depois, então o financiamento original precisa durar até a venda do imóvel.

Não, apesar das iniciais em comum. Um Delaware statutory trust é uma copropriedade imobiliária que o IRS aceita como imóvel de reposição em um 1031. Um deferred sales trust não é um 1031: você vende para um trust em troca de uma nota parcelada e paga imposto conforme recebe os pagamentos. O IRS não validou a estrutura e já contestou arranjos semelhantes, e as taxas podem ser altas, então busque orientação tributária independente.

Não para um fundo típico. Participações em LLCs, sociedades em comandita e REITs não listados são valores mobiliários, não imóveis, então não se qualificam. As opções passivas elegíveis são participações em DST e em condomínio (TIC). Alguns investidores depois aportam uma participação em DST na sociedade operacional de um REIT em uma permuta da Seção 721, mas essa é uma etapa separada, não um 1031. Algumas plataformas on-line oferecem negócios de DST, que se qualificam porque o imóvel de reposição é o DST, e não a plataforma.

As opções incluem investir só o ganho em um fundo de Zona de Oportunidade, uma venda parcelada para distribuir o ganho ao longo dos anos, um trust beneficente de remanescente e usar perdas passivas suspensas ou prejuízos de capital para compensá-lo. Vender em um ano de renda baixa pode reduzir a alíquota, e mudar-se para um antigo imóvel de locação pode permitir uma exclusão parcial da venda de moradia. Manter até o falecimento dá aos herdeiros uma base atualizada ao valor de mercado.

Ele passa para quem recebe. A doação transfere sua base ajustada, então o ganho diferido de permutas anteriores vai para quem recebe o imóvel e é tributado quando essa pessoa vender. Doar logo depois de uma permuta também pode sugerir que você nunca pretendeu manter o imóvel como investimento, o que põe a própria permuta em risco. Doações acima da exclusão anual são abatidas da isenção vitalícia de US$ 15 milhões por pessoa em 2026.

A estratégia central é manter o imóvel permutado até o falecimento, porque os herdeiros recebem base atualizada ao valor de mercado, o que elimina todo o ganho diferido e a recaptura de depreciação. Manter a titularidade em um trust revogável em vida ou em uma LLC pode simplificar a transferência. Proprietários na Califórnia devem saber que a Proposição 19 geralmente reavalia imóveis de locação transmitidos aos filhos, e que a Califórnia acompanha o ganho diferido para imóveis fora do estado. Coordene com um advogado de planejamento sucessório.

O ganho diferido desaparece. O imóvel herdado recebe base atualizada igual ao valor de mercado na data do falecimento, então os diferimentos anteriores do 1031 e a recaptura de depreciação são eliminados. A hipoteca continua com o imóvel e não é renda tributável para os herdeiros. Em empréstimos residenciais de uma a quatro unidades, a lei federal geralmente impede que o banco exija o pagamento antecipado na transferência a um parente por falecimento; empréstimos comerciais dependem de suas condições. Os herdeiros recomeçam a depreciação sobre a nova base.

Sim. Um herdeiro que recebe um imóvel tem base atualizada ao valor de mercado, então normalmente há pouco ganho a diferir se ele vender logo. Se mantiver o imóvel como investimento e ele se valorizar mais, pode depois fazer uma permuta 1031 para diferir esse novo ganho. O que conta é o uso que o próprio herdeiro dá: se ele aluga ou mantém como investimento, o imóvel pode se qualificar como imóvel cedido.

Todo o ganho diferido vence. Como a reposição herdou a base do imóvel que você permutou, o ganho tributável inclui o ganho diferido em permutas anteriores mais qualquer valorização nova, e toda a depreciação de cada imóvel da cadeia é recapturada a até 25%. Suas opções são pagar o imposto, fazer outro 1031 ou manter até o falecimento para que os herdeiros recebam base atualizada.

Geralmente porque um ganho reconhecido — ou um erro de lançamento — está vindo do Formulário 8824. A linha 11 do Anexo D (Schedule D) puxa o ganho do Formulário 8824, que deveria ser apenas a parte reconhecida, como o boot. Se o ganho inteiro aparecer, verifique se a permuta foi lançada como de mesma natureza e não como venda, se o valor e os passivos do imóvel de reposição foram informados e se a venda não está sendo declarada também no Formulário 4797.

Declare a permuta em um único Formulário 8824, descrevendo os imóveis cedidos e de reposição e somando seus valores, passivos e dinheiro. Anexe uma declaração com o valor de mercado de cada imóvel e como a base transferida é alocada entre os imóveis de reposição com base no valor. Se você concluiu mais de uma permuta separada no mesmo ano, o IRS permite um Formulário 8824 resumido com uma declaração anexa para cada uma.

Declare no ano em que vendeu o imóvel cedido, mesmo que a reposição tenha fechado no ano seguinte. Se sua declaração vencer antes de a permuta ser concluída, peça prorrogação para que o período de 180 dias não seja encurtado. Se a permuta falhar e você só receber o dinheiro no ano seguinte, o ganho pode ser declarado nesse ano posterior pelas regras de venda parcelada.